Kê biên tài sản

Kê biên tài sản là việc cơ quan có thẩm quyền lập biên bản ghi nhận từng tài sản, niêm phong hoặc giao người bảo quản, và cấm chủ tài sản định đoạt, nhằm giữ tài sản để bảo đảm giải quyết vụ án hoặc để bán lấy tiền thi hành án. Thuật ngữ xuất hiện ở ba nơi với mục đích khác nhau: biện pháp khẩn cấp tạm thời trong vụ án dân sự, biện pháp cưỡng chế trong vụ án hình sự, và biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

1. Kê biên tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản. 2. Tài sản bị kê biên có thể được thu giữ, bảo quản tại cơ quan thi hành án dân sự hoặc lập biên bản giao cho một bên đương sự hoặc người thứ ba quản lý cho đến khi có quyết định của Tòa án.

Điều 120 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 (hiệu lực từ 01/7/2016). Trong hình sự: Điều 128 Bộ luật Tố tụng hình sự số 101/2015/QH13. Trong thi hành án: Điều 71, 78–83 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026).

Giải nghĩa dễ hiểu

1. Kê biên trong vụ án dân sự (biện pháp khẩn cấp tạm thời)

Áp dụng khi tài sản đang tranh chấp có nguy cơ bị tẩu tán, hủy hoại. Người yêu cầu phải làm đơn kèm chứng cứ và nộp biện pháp bảo đảm (tiền, giấy tờ có giá hoặc bảo lãnh ngân hàng) tương đương thiệt hại có thể phát sinh nếu yêu cầu sai (khoản 6 Điều 114, Điều 136). Thẩm phán giải quyết trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn hoặc ngay sau khi nộp bảo đảm; trường hợp khẩn cấp nộp cùng đơn khởi kiện thì trong 48 giờ (Điều 133). Áp dụng sai gây thiệt hại thì người yêu cầu phải bồi thường (Điều 113).

2. Kê biên trong vụ án hình sự

Chỉ áp dụng với bị can, bị cáo về tội mà Bộ luật Hình sự có quy định phạt tiền, tịch thu tài sản, hoặc để bảo đảm bồi thường thiệt hại; chỉ kê biên phần tương ứng. Tài sản thường giao chủ tài sản hoặc người thân bảo quản; người được giao mà tiêu dùng, chuyển nhượng, cất giấu thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khi kê biên phải có bị can hoặc người thân từ đủ 18 tuổi, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản và người chứng kiến; biên bản lập bốn bản (Điều 128 BLTTHS).

3. Kê biên để thi hành án dân sự

Hết thời hạn 10 ngày tự nguyện, người phải thi hành án có điều kiện mà không thi hành thì bị cưỡng chế; kê biên, xử lý tài sản là một trong các biện pháp (Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2025). Những quy tắc thực tế nhất:

• Nhà gắn với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ khi tách rời không làm giảm đáng kể giá trị.
• Nhà ở duy nhất chỉ kê biên khi không còn tài sản khác hoặc không đủ.
• Tài sản đang thế chấp được kê biên nếu giá trị lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm và chi phí thi hành án.
• Kê biên bất động sản phải báo trước ít nhất 03 ngày làm việc cho Viện kiểm sát, cơ quan đất đai, chính quyền cấp xã, đương sự; khi kê biên phải có đại diện chính quyền cấp xã hoặc thôn, tổ dân phố (Điều 80).
• Không được kê biên: lương thực thiết yếu, thuốc chữa bệnh, đồ thờ cúng thông thường, công cụ lao động giá trị không lớn là phương tiện sinh sống chính, đồ dùng sinh hoạt cần thiết… (Điều 79).

Phân biệt kê biên với phong tỏa tài khoản và tạm giữ tài sản

Ví dụ tình huống

Bản án có hiệu lực buộc ông Kiên trả anh Đức 1,8 tỷ đồng. Ông Kiên được thông báo hợp lệ ngày 05/8/2026 nhưng hết 10 ngày không trả. Xác minh cho thấy ông có một ô tô trị giá khoảng 700 triệu đồng và căn nhà tại một phường ở Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi ở duy nhất của gia đình.

• Chấp hành viên kê biên ô tô trước, thu giữ giấy đăng ký, có thể giao ông Kiên tiếp tục sử dụng nhưng cấm chuyển nhượng (điểm d khoản 2 Điều 80).
• Giá trị xe không đủ 1,8 tỷ, nên Chấp hành viên được kê biên căn nhà dù là nơi ở duy nhất (điểm b khoản 3 Điều 78), phải kê biên cả quyền sử dụng đất. Trước ngày kê biên ít nhất 03 ngày làm việc, phải báo cho Viện kiểm sát, cơ quan đất đai, Ủy ban nhân dân phường và hai bên.
• Trong 05 ngày làm việc sau khi kê biên, Chấp hành viên ký hợp đồng với doanh nghiệp thẩm định giá (Điều 82). Vợ ông Kiên là đồng sở hữu được thông báo quyền ưu tiên mua theo giá khởi điểm trong 15 ngày (Điều 83); phần giá trị của bà được trả lại sau khi bán.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Đất chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp vẫn được kê biên, xử lý (khoản 1 Điều 78).
• Nhà đang cho thuê: người thuê còn hạn được ở tiếp đến khi tài sản được giao cho người mua (điểm b khoản 2 Điều 80).
• Hình sự: kê biên phải hủy bỏ khi đình chỉ điều tra, đình chỉ vụ án, bị cáo được tuyên không có tội hoặc không bị phạt tiền, tịch thu tài sản, bồi thường (Điều 130 BLTTHS).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: sang tên nhà cho con trước là thoát kê biên. Đúng: giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ có thể bị yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu; việc tẩu tán còn có thể bị xử lý hình sự.
• Sai: nhà ở duy nhất không bao giờ bị kê biên. Đúng: chỉ được ưu tiên để sau cùng.
• Sai: kê biên là mất tài sản ngay. Đúng: sau kê biên còn thẩm định giá, ưu tiên mua, đấu giá; người phải thi hành án đã thực hiện xong nghĩa vụ, nộp phí và chi phí thi hành án thì Chấp hành viên phải giải tỏa kê biên trong 03 ngày làm việc (khoản 3 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2025).

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

distraint, seizure hoặc attachment of property; kê biên để thi hành án là levy of execution; kê biên tài sản đang tranh chấp như biện pháp tạm thời gần với interim attachment hoặc freezing order (của Anh, nhưng freezing order chặn định đoạt tài sản nói chung chứ không lập biên bản từng tài sản). Không dùng confiscation, từ này là tịch thu.

Thuật ngữ liên quan

• Biện pháp khẩn cấp tạm thời — kê biên tài sản đang tranh chấp là một biện pháp
• Thi hành án — giai đoạn kê biên được dùng nhiều nhất
• Tịch thu tài sản — hình phạt mà kê biên hình sự nhằm bảo đảm
• Xử lý tài sản bảo đảm — khi tài sản kê biên đang thế chấp
• Thế chấp tài sản — quan hệ với ngân hàng khi tài sản bị kê biên
• Án phạt tiền (hình sự) — căn cứ để kê biên trong vụ án hình sự

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13: Điều 113, 114, 120, 133, 136 — còn hiệu lực.
• Bộ luật Tố tụng hình sự số 101/2015/QH13: Điều 128, 130 — sửa đổi bởi Luật số 99/2025/QH15.
• Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15: Điều 66, 71, 78–83, 95 — hiệu lực từ 01/7/2026, thay Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12.

Hỏi đáp nhanh

Nhà là nơi ở duy nhất có bị kê biên để thi hành án không?

Có thể, nhưng là lựa chọn sau cùng. Nếu người phải thi hành án cam kết và chứng minh đó là nơi ở duy nhất của mình và gia đình, Chấp hành viên chỉ kê biên khi không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ; trừ khi họ đồng ý, hoặc nhà đã bị bản án tuyên kê biên, hoặc là tài sản bảo đảm đã bị tuyên xử lý (điểm b khoản 3 Điều 78 Luật Thi hành án dân sự 2025).

Tài sản đang thế chấp ngân hàng có bị kê biên không?

Được kê biên nếu người phải thi hành án không còn tài sản khác hoặc không đủ, và giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm cộng chi phí thi hành án (điểm d khoản 3 Điều 78 Luật Thi hành án dân sự 2025). Khi xử lý, ngân hàng nhận tiền theo thứ tự ưu tiên của bên nhận bảo đảm.

Không đồng ý giá thẩm định tài sản bị kê biên thì làm gì?

Gửi văn bản yêu cầu thẩm định giá lại trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo kết quả thẩm định giá lần đầu; chỉ được yêu cầu một lần, phải nộp ngay tạm ứng chi phí và tự chịu chi phí (điểm c khoản 2 Điều 82 Luật Thi hành án dân sự 2025).