Quyền sử dụng

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng của tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại: ở trong nhà, chạy xe, cày ruộng, thu tiền cho thuê. Đây là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khác quyền định đoạt ở chỗ nó tách ra được — người thuê, người mượn, người hưởng dụng đều đang dùng quyền sử dụng của tài sản không phải của mình.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Điều 189 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (hiệu lực từ 01/01/2017)

Giải nghĩa dễ hiểu

Hai nội dung của quyền sử dụng

• Khai thác công dụng — dùng tài sản theo tính năng của nó: ở nhà, đi xe, dùng máy móc sản xuất.
• Hưởng hoa lợi, lợi tức — thu sản vật tự nhiên (trái cây, con giống) và khoản lợi từ khai thác (tiền thuê, tiền lãi) theo Điều 109. Ai có quyền sử dụng hợp pháp thì là chủ sở hữu của hoa lợi, lợi tức kể từ lúc thu được, theo thỏa thuận hoặc theo luật (Điều 224).

Chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình (Điều 190)

Chủ được dùng theo ý mình, nhưng có giới hạn: không gây thiệt hại, không ảnh hưởng lợi ích công cộng và quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Giới hạn này cụ thể hóa ở các nghĩa vụ giữa hàng xóm: thoát nước mưa, nước thải không chảy sang nhà bên (Điều 250, 251), trổ cửa nhìn sang nhà bên theo quy định xây dựng (Điều 178), cây cối có nguy cơ đổ sang thì phải chặt, sửa (Điều 177).

Người không phải chủ sở hữu sử dụng (Điều 191)

Chỉ được dùng khi có một trong hai căn cứ:

• Theo thỏa thuận với chủ — thuê (Điều 472), mượn (Điều 494), hưởng dụng (Điều 257), góp vốn bằng quyền sử dụng tài sản.
• Theo quy định của pháp luật — người đang chiếm hữu, quản lý di sản được tiếp tục sử dụng di sản theo hợp đồng với người chết hoặc khi những người thừa kế đồng ý (điểm a khoản 2 Điều 618); chủ sở hữu chung theo phần được khai thác tương ứng phần của mình (Điều 217).

Người được giao quyền sử dụng phải dùng đúng mục đích, công dụng, không tự chuyển tiếp cho người thứ ba: cho thuê lại cần bên cho thuê đồng ý (Điều 475), cho mượn lại cần bên cho mượn đồng ý (khoản 2 Điều 496), nguyên tắc chung ở khoản 2 Điều 188.

Sử dụng không có căn cứ

Ai dùng tài sản của người khác không dựa trên thỏa thuận hay quy định luật thì phải hoàn trả tài sản (Điều 579) và cả hoa lợi, lợi tức: người không ngay tình trả từ ngày bắt đầu sử dụng; người ngay tình trả từ khi biết hoặc phải biết mình không có quyền (Điều 581).

Phân biệt quyền sử dụng với quyền sử dụng đất và quyền hưởng dụng

Ví dụ tình huống

Tháng 3/2026, anh Hồ Minh Khôi ở TP. Hồ Chí Minh cho em họ là anh Trần Gia Bảo mượn chiếc ô tô 7 chỗ trong 6 tháng "để đi làm", chỉ nhắn tin qua Zalo, không thu tiền. Đến tháng 7/2026, anh Khôi phát hiện anh Bảo cài ứng dụng chạy xe dịch vụ và đã cho một người bạn mượn xe chạy thêm ca đêm; đồng hồ xe tăng 21.000 km.

Anh Bảo có quyền sử dụng nhưng chỉ trong phạm vi hợp đồng mượn — đi làm. Dùng xe chở khách thu tiền là sử dụng sai mục đích, cho bạn mượn lại là vi phạm khoản 2 Điều 496. Theo khoản 2 Điều 499, anh Khôi được đòi lại xe ngay, không phải chờ hết 6 tháng, và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với xe (hao mòn vượt mức thông thường). Tin nhắn Zalo ghi mục đích "để đi làm" là chứng cứ quan trọng nhất. Nếu anh Bảo không trả, anh Khôi khởi kiện đòi tài sản tại Tòa án nhân dân khu vực nơi anh Bảo cư trú; yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu không bị giới hạn thời hiệu (khoản 2 Điều 155).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Tài sản chung vợ chồng: vợ chồng bình đẳng trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung (Điều 29, 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Cho thuê nhà chung là khai thác lợi tức; tiền thuê là tài sản chung.
• Nhà chung cư: chủ căn hộ có toàn quyền sử dụng phần sở hữu riêng, nhưng hành lang, sân thượng, tầng hầm thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu; tự quây hành lang làm kho là sử dụng phần chung trái phép.
• Tài sản bảo đảm: bên thế chấp vẫn được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ khi hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận (khoản 1 Điều 321 BLDS). Cầm cố thì ngược lại: tài sản đã giao cho bên nhận cầm cố.
• Bị hạn chế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền: tài sản bị kê biên, tạm giữ, phong tỏa — chủ vẫn là chủ nhưng việc khai thác bị giới hạn theo quyết định đó.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: "Ở nhà mượn lâu năm, công khai thì thành chủ." — Đúng: người được giao tài sản qua giao dịch (thuê, mượn, gửi giữ) không bao giờ thành chủ theo thời hiệu Điều 236 (khoản 3 Điều 188).
• Sai: "Quyền sử dụng đất chỉ là quyền sử dụng như người thuê." — Đúng: quyền sử dụng đất là quyền tài sản trọn vẹn, chuyển nhượng, thế chấp, để thừa kế được; còn quyền sử dụng ở Điều 189 không bao gồm định đoạt.
• Sai: "Tài sản của mình thì dùng thế nào cũng được." — Đúng: Điều 190 cấm gây thiệt hại cho người khác và lợi ích công cộng; vi phạm vẫn phải bồi thường ngoài hợp đồng.
• Sai: "Thuê rồi thì được cho thuê lại." — Đúng: phải được bên cho thuê đồng ý (Điều 475); thuê nhà ở còn chịu thêm điều kiện của Luật Nhà ở 2023.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Dùng right of use hoặc right to use, tương ứng usus (cùng fructus — quyền hưởng hoa lợi) trong bộ ba Latin của civil law. Vì Điều 189 gộp cả hưởng hoa lợi, lợi tức nên khi cần chính xác có thể dịch right to use and enjoy the fruits. Không dùng land use right cho khái niệm này — cụm đó dành riêng cho quyền sử dụng đất.

Thuật ngữ liên quan

• Quyền sở hữu — quyền sử dụng là một trong ba quyền năng
• Quyền định đoạt — quyền năng hay bị nhầm, không tách cho người thuê
• Hoa lợi, lợi tức — phần "hưởng" trong quyền sử dụng
• Quyền hưởng dụng — quyền sử dụng tài sản người khác có hiệu lực với mọi người
• Hợp đồng thuê tài sản — chuyển quyền sử dụng có đền bù
• Quyền sử dụng đất — khái niệm riêng của pháp luật đất đai
• Chiếm hữu — tình trạng nắm giữ đi kèm việc sử dụng

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 109, 155, 159, 177, 178, 188–191, 217, 224, 250, 251, 257–266, 321, 472, 475, 480, 494, 496, 499, 579, 581, 618 (đang có hiệu lực).
• Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 — Điều 29, 33, 35.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — Điều 26, 27 (hiệu lực từ 01/8/2024).
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024).

Hỏi đáp nhanh

Cho người thân mượn nhà không giấy tờ, sau này đòi lại có khó không?

Hợp đồng mượn tài sản không bắt buộc lập văn bản, nhưng khi tranh chấp, người cho mượn phải chứng minh có việc cho mượn. Nên giữ tin nhắn, giấy biên nhận, người làm chứng. Nếu không thỏa thuận thời hạn, bên cho mượn được đòi lại ngay sau khi mục đích mượn đạt được, hoặc đòi sớm hơn khi có nhu cầu đột xuất, cấp bách nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý (khoản 1 Điều 499 BLDS). Người mượn ở bao lâu cũng không thành chủ nhà theo thời hiệu (khoản 3 Điều 188).

Thuê nhà rồi cho người khác thuê lại có bị chủ nhà đòi lại không?

Bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý (Điều 475 BLDS). Tự ý cho thuê lại hoặc dùng nhà sai mục đích đã thỏa thuận (thuê để ở rồi mở quán) thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và đòi bồi thường (Điều 480). Muốn chắc thì ghi rõ điều khoản cho thuê lại ngay trong hợp đồng.

Đồng sở hữu căn nhà với anh chị em thì mỗi người được ở bao nhiêu?

Nếu là sở hữu chung theo phần, mỗi người được khai thác công dụng, hưởng tiền cho thuê tương ứng phần của mình, trừ khi thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 217 BLDS). Người ở một mình cả căn mà không có thỏa thuận thì những người còn lại có thể yêu cầu chia tiền thuê tương ứng hoặc yêu cầu chia tài sản chung (Điều 219).