Đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm hợp đồng sẽ được ký hoặc được thực hiện. Ai bội ước có lỗi thì chịu mất cọc hoặc phạt cọc.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (hiệu lực từ 01/01/2017). Hướng dẫn áp dụng: Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thông qua ngày 18/8/2026, hiệu lực từ 15/10/2026.

Giải nghĩa dễ hiểu

Hậu quả mặc định

Theo khoản 2 Điều 328 (tóm lược): hợp đồng được ký, thực hiện thì cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền thanh toán; bên đặt cọc từ chối thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và thêm một khoản tương đương giá trị cọc — trừ khi các bên thỏa thuận khác.

Cọc để làm gì: ba mục đích, phải ghi rõ

Đặt cọc có thể chỉ để bảo đảm giao kết (hẹn ngày ra công chứng ký hợp đồng mua bán), chỉ để bảo đảm thực hiện hợp đồng đã ký, hoặc cả hai. Cọc chỉ để bảo đảm việc ký hợp đồng thì khi hợp đồng đã ký, vi phạm phát sinh sau đó (giao nhà chậm, trả tiền thiếu) phải xử lý bằng chế tài của hợp đồng chính — phạt vi phạm, bồi thường — chứ không đem cọc ra phạt nữa. Giấy cọc chỉ ghi "đặt cọc mua đất" mà không nói rõ là thường dẫn tới tranh cãi đúng ở chỗ này.

Tài sản đặt cọc

Ngoài tiền, kim khí quý, đá quý, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP nói rõ cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số cũng dùng được nếu được phép chuyển nhượng và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc.

Thỏa thuận cọc có đời sống riêng

Thỏa thuận đặt cọc là một giao dịch dân sự, có hiệu lực khi đủ điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP xác định thỏa thuận cọc vẫn có hiệu lực dù hợp đồng định giao kết về sau không ký được hoặc bị vô hiệu. Án lệ 79/2025/AL (Hội đồng Thẩm phán thông qua ngày 24/12/2025) cũng theo hướng này: người được chủ đất ủy quyền ký nhận cọc, đất đang thế chấp ngân hàng mà bên mua biết rõ, hợp đồng cọc vẫn có hiệu lực; bên mua đổi ý vì giá thì mất cọc.

Lỗi quyết định ai mất, ai phạt

"Từ chối giao kết, thực hiện" phải là từ chối có lỗi. Theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, không phạt cọc khi cả hai bên cùng có lỗi hoặc việc không ký được hợp đồng là do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan; khi đó tài sản cọc được trả lại. Bên bị vi phạm có thể vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại vượt quá.

Phân biệt đặt cọc với tiền trả trước

Ký quỹ cũng khác đặt cọc: tiền được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng (Điều 330), không trao tay cho bên kia.

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Ngày 05/3/2026, chị Lan đặt cọc 200 triệu đồng cho anh Tùng để mua thửa đất 120 m² tại một phường thuộc thành phố Cần Thơ, giá 2,4 tỷ đồng. Giấy cọc ghi: "cọc để bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng trước ngày 05/5/2026; bên nào từ chối chịu phạt cọc theo luật". Ngày 20/4/2026, anh Tùng nhắn sẽ không bán vì có người trả 2,7 tỷ. Anh Tùng là bên nhận cọc từ chối giao kết, nên phải trả chị Lan 200 triệu tiền cọc và 200 triệu tiền phạt cọc, tổng 400 triệu đồng. Anh Tùng không trả thì chị Lan khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, trong thời hiệu 3 năm (Điều 429 BLDS).

Tình huống 2. Tới hạn mới phát hiện thửa đất bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời do tranh chấp thừa kế mà cả hai bên không biết lúc đặt cọc. Không bên nào có lỗi: anh Tùng chỉ trả lại 200 triệu, không chịu phạt cọc. Nếu anh Tùng biết mà giấu, chị Lan vẫn được phạt cọc.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Cọc mua nhà đất: kiểm tra Giấy chứng nhận bản gốc, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên tại cơ quan đăng ký đất đai trước khi giao tiền.
• Tài sản chung vợ chồng hoặc đồng sở hữu: người nhận cọc nên là tất cả các chủ sở hữu, hoặc có giấy ủy quyền. Một người tự ký nhận cọc bán nhà chung là tranh chấp rất hay gặp.
• Nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho chủ đầu tư thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và mức cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua (Điều 23). "Phiếu giữ chỗ" thu tiền trước thời điểm đó là rủi ro.
• Cọc thuê nhà: vẫn là đặt cọc theo Điều 328; ký cược (Điều 329) chỉ dành cho thuê động sản.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: "Phạt cọc gấp đôi" là mức luật bắt buộc. Đúng: trả lại cọc cộng khoản tương đương chỉ là mức mặc định; các bên được thỏa thuận mức khác, kể cả không phạt.
• Sai: Hợp đồng mua bán vô hiệu thì đặt cọc cũng vô hiệu theo. Đúng: thỏa thuận cọc được xét riêng theo Điều 117; khoản 2 Điều 407 BLDS không áp nguyên tắc "hợp đồng chính vô hiệu kéo theo hợp đồng phụ" cho biện pháp bảo đảm.
• Sai: Ai không đến phòng công chứng đúng hẹn là mất cọc. Đúng: phải xét lỗi; lỗi của cả hai bên, bất khả kháng hay trở ngại khách quan thì chỉ hoàn cọc.
• Sai: Bên nhận cọc chậm trả lại cọc thì chỉ phải trả đúng số đã nhận. Đúng: còn chịu lãi trên số tiền chậm trả theo Điều 357 BLDS.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

• deposit — cách dịch phổ biến; nên thêm "to secure the conclusion/performance of the contract" để rõ chức năng bảo đảm.
• earnest money — tập quán Mỹ trong mua bán nhà đất, không mặc định cơ chế phạt cọc như Điều 328.
• Không nên dịch là down payment (khoản trả trước) hay security deposit (tiền ký cược khi thuê tài sản) — dịch như vậy làm mất chế tài phạt cọc.

Thuật ngữ liên quan

• Hợp đồng — đặt cọc bảo đảm cho việc ký hoặc thực hiện hợp đồng.
• Phạt vi phạm — chế tài áp dụng sau khi hợp đồng đã ký, khác phạt cọc.
• Giao dịch dân sự vô hiệu — đặt cọc được xét hiệu lực độc lập với hợp đồng chính.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất — giao dịch hay phát sinh tranh chấp đặt cọc nhất.
• Bồi thường thiệt hại — có thể yêu cầu cùng với phạt cọc.
• Thời hiệu khởi kiện — 3 năm với yêu cầu phạt cọc.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 117, 292, 328, 329, 330, 357, 407, 429 (đang có hiệu lực).
• Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc — hiệu lực từ 15/10/2026.
• Án lệ 79/2025/AL về chủ thể giao kết và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — Điều 23 (hiệu lực từ 01/8/2024).

Hỏi đáp nhanh

Giấy đặt cọc viết tay, không công chứng có giá trị không?

Có. Bộ luật Dân sự không bắt buộc công chứng thỏa thuận đặt cọc, kể cả cọc để mua nhà đất. Giấy viết tay có chữ ký hai bên, ghi rõ số tiền, tài sản, thời hạn và mục đích cọc vẫn có hiệu lực nếu đủ điều kiện tại Điều 117. Công chứng chỉ bắt buộc ở hợp đồng chuyển nhượng ký sau đó.

Bên bán nhận cọc rồi bán cho người khác giá cao hơn thì bên đặt cọc được bao nhiêu?

Nếu không có thỏa thuận khác, bên nhận cọc phải trả lại khoản cọc và thêm một khoản bằng giá trị cọc — cọc 100 triệu thì nhận về 200 triệu. Thiệt hại vượt quá (ví dụ chênh lệch giá) chỉ đòi thêm được nếu chứng minh được và có căn cứ; Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP cho phép xem xét đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại.

Có được thỏa thuận phạt cọc gấp ba, gấp năm không?

Được. Điều 328 cho phép "thỏa thuận khác" về mức phạt cọc. Tuy nhiên điều khoản phạt quá nặng dễ bị phía kia tranh cãi về tính tự nguyện; nên ghi mức phạt cụ thể bằng số tiền và có chữ ký đầy đủ của các đồng sở hữu tài sản.

Quá 3 năm có còn đòi lại tiền cọc được không?

Phần phạt cọc và bồi thường thiệt hại chịu thời hiệu 3 năm (Điều 429 BLDS). Riêng yêu cầu đòi lại chính tài sản đặt cọc — trường hợp bạn không có lỗi — được Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP xác định là không áp dụng thời hiệu.