Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê. Quyền sở hữu không chuyển; bên thuê chỉ có quyền sử dụng và phải trả lại tài sản khi hết hạn.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 472 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (hiệu lực từ 01/01/2017).

Giải nghĩa dễ hiểu

Nghĩa vụ của bên cho thuê

Giao đúng tài sản, đúng tình trạng, đúng hạn; bảo đảm giá trị sử dụng suốt thời gian thuê và sửa chữa hư hỏng, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê tự sửa (Điều 476, 477). Đã được báo mà không sửa thì bên thuê được tự sửa với chi phí hợp lý và đòi lại tiền. Bên cho thuê còn phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định; có tranh chấp quyền sở hữu khiến bên thuê không sử dụng được thì bên thuê được đơn phương chấm dứt và đòi bồi thường (Điều 478).

Nghĩa vụ của bên thuê

Bảo quản, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ; không chịu hao mòn tự nhiên (Điều 479). Dùng đúng công dụng, mục đích; dùng sai thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt (Điều 480). Trả tiền thuê đúng hạn; trả theo kỳ mà không trả ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt, trừ thỏa thuận khác (Điều 481). Cho thuê lại phải được bên cho thuê đồng ý (Điều 475). Hết hạn phải trả lại tài sản như tình trạng khi nhận trừ hao mòn tự nhiên; chậm trả thì vẫn trả tiền thuê, bồi thường, chịu rủi ro trong thời gian chậm (Điều 482).

Thuê nhà ở: Luật Nhà ở 2023 nói cụ thể hơn

• Không bắt buộc công chứng (khoản 2 Điều 164).
• Bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt trong thời hạn thuê, trừ các trường hợp liệt kê ở khoản 2 Điều 172, trong đó có: không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận; dùng sai mục đích; tự ý đục phá, cơi nới; cho thuê lại không được đồng ý; gây mất trật tự đã bị lập biên bản đến lần thứ ba.
• Bên thuê được đơn phương chấm dứt khi bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thỏa thuận, quyền sử dụng bị hạn chế do lợi ích người thứ ba (khoản 3 Điều 172).
• Bên đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172).
• Hợp đồng không xác định thời hạn: chấm dứt sau 90 ngày kể từ khi bên cho thuê thông báo (điểm a khoản 2 Điều 171).
• Chủ nhà chết hoặc bán nhà: bên thuê được ở tiếp đến hết hạn (Điều 173).

Phân biệt thuê tài sản với cho mượn tài sản

Ví dụ tình huống

Ngày 01/01/2026, chị Ngọc thuê căn nhà của ông Phát tại một phường thuộc TP. Hồ Chí Minh, thời hạn 2 năm, giá 12 triệu đồng/tháng, đặt cọc 24 triệu đồng. Ngày 01/6/2026, ông Phát bán nhà cho ông Kiên và báo chị Ngọc dọn đi trong 15 ngày.

• Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, chị Ngọc được ở đến hết ngày 31/12/2027; ông Kiên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ khi chị Ngọc đồng ý khác. Khoản cọc 24 triệu đồng ai hoàn trả nên được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà giữa ông Phát và ông Kiên để chị Ngọc không bị đẩy qua lại.
• Nếu ông Kiên muốn lấy nhà sớm, phải thỏa thuận với chị Ngọc, thường kèm khoản hỗ trợ chuyển chỗ ở. Tự ý khóa cửa, cắt điện nước là vi phạm hợp đồng và có thể bị xử lý về hành vi xâm phạm chỗ ở.
• Ngược lại, nếu từ tháng 3 đến tháng 5/2026 chị Ngọc không trả tiền thuê (3 tháng liên tiếp) mà không có lý do đã thỏa thuận, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt với thông báo trước ít nhất 30 ngày; tiền cọc có thể bị trừ theo thỏa thuận.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Đăng ký tạm trú: người thuê nhà cần hợp đồng thuê hoặc văn bản đồng ý của chủ nhà để đăng ký tạm trú tại Công an cấp xã.
• Thuế cho thuê: cá nhân cho thuê nhà có doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế phải kê khai, nộp thuế; hợp đồng nên ghi rõ giá thuê đã gồm thuế hay chưa.
• Thuê xe, thuê máy (động sản): khoản tiền bảo đảm việc trả lại tài sản thuê gọi là ký cược (Điều 329 BLDS); nếu tài sản không còn để trả, tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
• Thuê khoán tài sản (đất nông nghiệp, rừng, cơ sở kinh doanh) có quy định riêng tại các Điều 483–493 BLDS.
• Thuê quyền sử dụng đất: theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất công chứng, chứng thực theo yêu cầu các bên (điểm b khoản 3 Điều 27).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: Chủ nhà muốn lấy lại nhà lúc nào cũng được. Đúng: trong thời hạn thuê, chủ nhà chỉ đơn phương chấm dứt trong các trường hợp luật liệt kê, có báo trước.
• Sai: Chủ mới mua nhà không phải tôn trọng hợp đồng thuê của chủ cũ. Đúng: bên thuê được ở đến hết hạn (Điều 173 Luật Nhà ở).
• Sai: Hư hỏng gì người thuê cũng phải sửa. Đúng: bên thuê chỉ sửa chữa nhỏ, không chịu hao mòn tự nhiên; hư hỏng lớn thuộc bên cho thuê.
• Sai: Chậm tiền nhà một tháng là chủ được đuổi. Đúng: với nhà ở, căn cứ là không trả đủ từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

lease (bên cho thuê lessor, bên thuê lessee) dùng cho thuê nhà, đất, thiết bị dài hạn; tenancy agreement hay rental agreement dùng cho thuê nhà ở (landlord – tenant). Thuê tài sản ngắn hạn như xe có thể dùng hire (Anh) hoặc rental (Mỹ). Không nhầm với financial lease — cho thuê tài chính là nghiệp vụ tín dụng của công ty cho thuê tài chính.

Thuật ngữ liên quan

• Cho thuê nhà ở — giao dịch thuê do Luật Nhà ở điều chỉnh chi tiết.
• Thuê mua nhà ở — thuê rồi trở thành chủ sở hữu.
• Đặt cọc — khoản tiền bảo đảm thường gặp khi thuê nhà.
• Hủy bỏ hợp đồng — cần phân biệt với đơn phương chấm dứt.
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất — thuê đất theo Luật Đất đai.
• Hợp đồng — quy định chung về giao kết, hiệu lực.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 329, 472–493, 494–499 (đang có hiệu lực).
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 164, 170–173, 177, 182 (hiệu lực từ 01/8/2024).
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — điểm b khoản 3 Điều 27.

Hỏi đáp nhanh

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Không. Luật Nhà ở 2023 (khoản 2 Điều 164) không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi các bên có nhu cầu; thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận, không thỏa thuận thì từ khi ký.

Chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn có được không?

Chỉ được trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 — ví dụ bên thuê không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên không có lý do đã thỏa thuận, sử dụng sai mục đích, tự ý cải tạo, cho thuê lại không được đồng ý — và phải báo trước ít nhất 30 ngày. Ngoài các trường hợp đó, chủ nhà đơn phương lấy nhà là vi phạm, phải bồi thường.

Chủ nhà bán nhà khi hợp đồng thuê còn hạn thì sao?

Bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn; chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ khi các bên thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023).

Trả nhà mà chủ không trả tiền cọc thì làm sao?

Gửi văn bản yêu cầu, kèm biên bản bàn giao nhà và chứng từ đã thanh toán đủ tiền thuê, điện nước. Chủ nhà chỉ được trừ cọc theo đúng thỏa thuận (hư hỏng ngoài hao mòn tự nhiên, nợ tiền thuê). Không giải quyết được thì khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi chủ nhà cư trú; tiền cọc giữ trái phép còn chịu lãi chậm trả.