Cho thuê nhà ở

Cho thuê nhà ở là việc chủ sở hữu giao nhà cho người khác sử dụng để ở trong một thời hạn và nhận tiền thuê. Đây vừa là giao dịch về nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, vừa là một dạng hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Luật Nhà ở 2023 không có điều khoản định nghĩa riêng “cho thuê nhà ở”. Điều 159 liệt kê thuê là một giao dịch về nhà ở, còn khái niệm gốc nằm ở Bộ luật Dân sự:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Điều 472 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (hiệu lực từ 01/01/2017)

Các quy định riêng cho nhà ở — điều kiện nhà cho thuê, giá, thời hạn, chấm dứt, quyền thuê tiếp — nằm tại Điều 160, 163, 164 và Điều 170 đến 173 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024). Khi hai luật cùng điều chỉnh, quy định của Luật Nhà ở được ưu tiên áp dụng cho nhà ở.

Giải nghĩa dễ hiểu

Nhà cho thuê không bắt buộc phải có sổ

Mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở đều cần giấy chứng nhận, nhưng cho thuê thì không (điểm d khoản 2 Điều 160). Nhà chỉ cần còn thời hạn sở hữu (nếu có thời hạn), không bị kê biên, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa; đồng thời bảo đảm an toàn, có điện, cấp thoát nước, trừ khi hai bên thỏa thuận khác (khoản 3 Điều 160).

Hình thức hợp đồng

Hợp đồng phải lập thành văn bản (Điều 163) nhưng không phải công chứng, chứng thực (khoản 2 Điều 164).

Giá, thời hạn và cho thuê lại

Giá, thời hạn, cách trả tiền do hai bên thỏa thuận, trừ nhà Nhà nước định giá (khoản 1 Điều 170). Cho thuê lại phải được chủ nhà đồng ý (khoản 4 Điều 170).

Khi nào chủ nhà được lấy lại nhà trước hạn

Trong thời hạn thuê, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ các căn cứ tại khoản 2 Điều 172, đáng chú ý là: người thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận; dùng nhà sai mục đích; tự ý đục phá, cơi nới; cho thuê lại khi chưa được đồng ý. Bên nào đơn phương chấm dứt cũng phải báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày (khoản 4 Điều 172).

Phân biệt cho thuê nhà ở với thuê mua và cho mượn nhà ở

Ví dụ tình huống

Tình huống 1 — chủ nhà bán nhà giữa chừng. Bà Lê Thị Hạnh cho anh Phạm Quốc Bảo thuê căn hộ ở phường Cầu Giấy, Hà Nội, hợp đồng 24 tháng từ 01/3/2026, giá 12 triệu đồng/tháng, đặt cọc 24 triệu đồng. Tháng 8/2026 bà Hạnh bán căn hộ cho ông Đỗ Văn Tuấn; ông Tuấn yêu cầu anh Bảo dọn đi trong 15 ngày. Theo khoản 2 Điều 173, anh Bảo được thuê tiếp đến hết ngày 28/02/2028 với giá cũ; ông Tuấn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ khi anh Bảo đồng ý thỏa thuận khác. Hợp đồng mua bán nên ghi rõ việc bà Hạnh chuyển khoản cọc 24 triệu đồng cho ông Tuấn để tránh tranh cãi khi trả nhà.

Tình huống 2 — nợ tiền thuê. Anh Bảo chậm trả tiền tháng 9 và tháng 10/2026. Ông Tuấn chưa có quyền đơn phương chấm dứt vì chưa đủ 03 tháng. Nếu đến hết tháng 11 anh Bảo vẫn không trả, ông Tuấn được đơn phương chấm dứt nhưng phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày; tự ý khóa cửa, cắt điện nước trước đó là vi phạm hợp đồng.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Hợp đồng không ghi thời hạn: chủ nhà muốn chấm dứt thì hợp đồng chỉ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày thông báo cho người thuê (điểm a khoản 2 Điều 171).
• Nhà ở xã hội cho thuê: giá theo khung do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; không được ký hợp đồng thuê nhà hình thành trong tương lai, chỉ được nhận đặt cọc tối đa 12 tháng tiền thuê tạm tính (điểm c khoản 3 Điều 89).
• Chủ nhà là cá nhân nước ngoài: phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp xã trước khi cho thuê và sau khi chấm dứt hợp đồng; không thông báo bị phạt 20–30 triệu đồng (khoản 2 Điều 54 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực 26/8/2026).
• Cho thuê căn hộ chung cư: chỉ được cho thuê để ở. Cho thuê làm văn phòng, kho, cơ sở kinh doanh là dùng căn hộ sai mục đích, cá nhân bị phạt 100–130 triệu đồng (điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: hợp đồng thuê nhà phải công chứng mới có giá trị. Đúng: chỉ cần văn bản; công chứng là tùy chọn, hữu ích khi thuê dài hạn hoặc trả trước nhiều tiền.
• Sai: nhà đã bán thì hợp đồng thuê tự chấm dứt. Đúng: người mua phải tôn trọng hợp đồng đến hết hạn (khoản 2 Điều 173).
• Sai: chủ nhà cứ báo trước 30 ngày là lấy lại nhà được. Đúng: báo trước 30 ngày chỉ là thủ tục; phải có một trong các căn cứ của khoản 2 Điều 172, nếu không là đơn phương chấm dứt trái luật.
• Sai: luật giới hạn tiền cọc thuê nhà tối đa 3 tháng. Đúng: giữa các bên thông thường, mức cọc do thỏa thuận; giới hạn 12 tháng tiền thuê chỉ áp dụng cho đặt cọc thuê nhà ở xã hội.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Hợp đồng thuê nhà ở thường dịch là residential lease hoặc tenancy agreement; bên cho thuê là lessor (văn phong hợp đồng) hay landlord (văn phong thông dụng), bên thuê là lessee hay tenant; cho thuê lại là sublease. Trong common law, leasehold là một quyền đối với bất động sản; không dùng chữ này để dịch “thuê nhà” thông thường ở Việt Nam, vốn chỉ là quyền theo hợp đồng. “Thuê mua” là lease-purchase, không gộp vào “lease”.

Thuật ngữ liên quan

• Hợp đồng thuê tài sản — khung chung của Bộ luật Dân sự mà thuê nhà ở là trường hợp riêng.
• Thuê mua nhà ở — trả dần rồi thành chủ sở hữu, khác hẳn thuê để ở.
• Đặt cọc — khoản bảo đảm thường đi kèm hợp đồng thuê.
• Nhà ở xã hội — loại nhà cho thuê theo khung giá và đúng đối tượng.
• Sở hữu nhà ở của người nước ngoài — chủ nhà nước ngoài phải thông báo trước khi cho thuê.
• Sử dụng nhà chung cư sai mục đích — rủi ro khi cho thuê căn hộ làm văn phòng.
• Thuế thu nhập cá nhân — nghĩa vụ thuế khi doanh thu cho thuê vượt ngưỡng.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024; văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH năm 2026): Điều 159, 160, 161, 163, 164, 170–173.
• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: Điều 472–482 về hợp đồng thuê tài sản (còn hiệu lực).
• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: Điều 7 (thu nhập kinh doanh, cho thuê bất động sản áp dụng từ kỳ tính thuế 2026).
• Luật số 149/2025/QH15 sửa đổi Luật Thuế giá trị gia tăng (hiệu lực từ 01/01/2026) và Luật số 09/2026/QH16 (giao Chính phủ quy định ngưỡng doanh thu); Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP: ngưỡng 01 tỷ đồng/năm với hộ, cá nhân kinh doanh.
• Luật Cư trú số 68/2020/QH14: Điều 27 về đăng ký tạm trú.
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP (phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp lĩnh vực xây dựng): khoản 3 Điều 9.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản (hiệu lực từ 26/8/2026, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP): Điều 54, Điều 62.

Hỏi đáp nhanh

Hợp đồng thuê nhà viết tay, không công chứng có giá trị không?

Có. Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi các bên muốn. Điều kiện là phải lập thành văn bản và có đủ nội dung chính theo Điều 163 (bên thuê, nhà thuê, giá, thời hạn, phương thức trả tiền, quyền và nghĩa vụ). Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên thỏa thuận; không thỏa thuận thì từ lúc ký.

Chủ nhà đòi tăng giá giữa chừng thì người thuê có phải chấp nhận?

Không, nếu hợp đồng đã chốt giá. Chủ nhà chỉ được điều chỉnh giá khi đã cải tạo nhà có sự đồng ý của người thuê và thời hạn thuê còn lại từ một phần ba trở xuống (khoản 2 Điều 170). Ngược lại, chủ nhà tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo hợp đồng thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (điểm b khoản 3 Điều 172).

Người thuê nhà có phải đăng ký tạm trú không?

Có, nếu đến ở từ 30 ngày trở lên ở nơi ngoài xã, phường đã đăng ký thường trú (Điều 27 Luật Cư trú 2020). Hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp khi đăng ký. Người thuê là người nước ngoài thì chủ nhà hoặc người quản lý chỗ ở phải khai báo tạm trú cho họ với công an cấp xã.

Cho thuê nhà 15 triệu đồng/tháng có phải nộp thuế không?

Doanh thu 180 triệu đồng/năm thấp hơn ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế. Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và Luật số 149/2025/QH15 ban đầu đặt ngưỡng 500 triệu đồng/năm; Luật số 09/2026/QH16 giao Chính phủ quy định mức, và Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP) nâng mức với hộ, cá nhân kinh doanh lên 01 tỷ đồng/năm từ 01/01/2026. Dù theo mức nào, 180 triệu đồng vẫn chưa phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN; nên hỏi cơ quan thuế quản lý để xác nhận mức áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản và nghĩa vụ kê khai doanh thu.