Sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Sở hữu nhà ở của người nước ngoài là việc tổ chức, cá nhân nước ngoài được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở tại Việt Nam — chủ yếu bằng cách mua, thuê mua nhà ở thương mại trong dự án — với ba giới hạn: chỉ trong dự án được phép, có trần số lượng, có thời hạn.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Luật Nhà ở 2023 không định nghĩa thuật ngữ này mà dành riêng Mục 3 Chương II (Điều 16–22) để quy định đối tượng, hình thức, điều kiện, số lượng và quyền, nghĩa vụ. Quy định cốt lõi về số lượng:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giải nghĩa dễ hiểu

Ai được sở hữu

Khoản 1 Điều 17 có ba nhóm: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài làm chủ đầu tư dự án nhà ở; tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (doanh nghiệp có vốn nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện…); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (khoản 3 Điều 18).

Bằng cách nào và ở đâu

Cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án, hoặc mua lại từ người nước ngoài đã sở hữu hợp pháp. Dự án phải nằm trong danh mục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố, ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Từ 09/02/2026, khi tỉnh chưa công bố danh mục, chủ đầu tư được chủ động đề nghị lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để bán cho người nước ngoài (Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).

Bao nhiêu

Tối đa 30% số căn hộ để ở của mỗi tòa; tòa có nhiều đơn nguyên chung khối đế thì tính 30% cho từng đơn nguyên. Với nhà riêng lẻ, “khu vực tương đương một phường” được quy đổi là 10.000 dân theo quy hoạch, trên đó người nước ngoài sở hữu tổng cộng không quá 250 căn dù có bao nhiêu dự án (Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).

Bao lâu

Cá nhân nước ngoài sở hữu theo thỏa thuận nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm; thời hạn ghi trên giấy chứng nhận. Tổ chức nước ngoài sở hữu không quá thời hạn của giấy chứng nhận đầu tư (điểm c, d khoản 2 Điều 20).

Phân biệt người nước ngoài với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người còn quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu như cá nhân trong nước.

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Ông Kim Min-jun, quốc tịch Hàn Quốc, làm việc tại TP. Hồ Chí Minh, ký hợp đồng mua căn hộ 78 m² tại một tòa 400 căn hộ thuộc dự án có tên trong danh mục cho phép người nước ngoài sở hữu. Tòa này tối đa 120 căn bán cho người nước ngoài. Chủ đầu tư phải kiểm tra số căn đã bán trên cổng thông tin của Sở Xây dựng trước khi ký (Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP). Nếu căn của ông Kim là căn thứ 121, giao dịch không có giá trị pháp lý, không được cấp giấy chứng nhận và chủ đầu tư phải bồi thường cho ông. Giả sử giấy chứng nhận cấp ngày 15/3/2027, thời hạn sở hữu ghi đến 15/3/2077; muốn gia hạn, ông nộp hồ sơ chậm nhất ngày 15/12/2076.

Tình huống 2. Bà Nguyễn Thị Lan (công dân Việt Nam) mất năm 2026, để lại căn nhà trong hẻm ở Đà Nẵng cho con trai là anh Daniel Nguyen (từng có quốc tịch Việt Nam, nay chỉ còn quốc tịch Úc) và con dâu Emily (người Úc, không gốc Việt). Anh Daniel là người gốc Việt Nam, được nhập cảnh nên được nhận thừa kế và đứng tên nhà, đất ở. Nếu di chúc để phần cho Emily, chị không được cấp giấy chứng nhận mà chỉ được hưởng giá trị, phải bán hoặc tặng cho phần đó cho người đủ điều kiện (Điều 22 Luật Nhà ở).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Cho thuê: cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà vào mục đích pháp luật không cấm, nhưng phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp xã trước khi cho thuê và sau khi chấm dứt hợp đồng (khoản 3 Điều 9 Nghị định 140/2025/NĐ-CP; Điều 3 Thông tư 05/2024/TT-BXD).
• Tổ chức nước ngoài: chỉ được dùng nhà để bố trí cho người làm việc tại tổ chức ở.
• Chế tài: chủ đầu tư bán vượt số lượng, bán ngoài danh mục dự án bị phạt 280–300 triệu đồng và buộc nhận lại nhà, hoàn tiền (khoản 6 Điều 64 Nghị định 339/2026/NĐ-CP); cá nhân nước ngoài chậm nộp hồ sơ gia hạn bị phạt 30–50 triệu đồng.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: người nước ngoài “mua đất” ở Việt Nam. Đúng: họ sở hữu nhà ở; không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như người Việt Nam.
• Sai: nhờ người Việt đứng tên hộ là cách hợp pháp để vượt giới hạn. Đúng: đây là giao dịch giả tạo; khi tranh chấp, người bỏ tiền rất khó đòi lại nhà và chỉ có cơ hội đòi lại tiền nếu chứng minh được dòng tiền.
• Sai: 50 năm là hết, nhà tự thuộc Nhà nước. Đúng: được gia hạn một lần, hoặc bán, tặng cho trước khi hết hạn; chỉ khi không làm gì mới thành tài sản công.
• Sai: Việt kiều nào cũng bị giới hạn như người nước ngoài. Đúng: người gốc Việt Nam được sở hữu nhà gắn với đất ở, không bị trần 30% và thời hạn 50 năm.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Dùng foreign ownership of housing hoặc foreign home ownership; tổ chức, cá nhân nước ngoài là foreign organizations and individuals; thời hạn sở hữu là ownership term, gia hạn là extension. Không dịch quyền của người nước ngoài là freehold, vì quyền này có thời hạn.

Thuật ngữ liên quan

• Quyền sở hữu nhà ở — khái niệm chung mà quyền của người nước ngoài là trường hợp bị giới hạn.
• Nhà ở thương mại — loại nhà duy nhất người nước ngoài được mua.
• Căn hộ chung cư — đối tượng của trần 30% mỗi tòa.
• Thời hạn sở hữu nhà chung cư — khác biệt giữa thời hạn 50 năm của người nước ngoài và người Việt Nam.
• Cho thuê nhà ở — nghĩa vụ thông báo của chủ nhà nước ngoài.
• Nhà đầu tư nước ngoài — chủ thể làm chủ đầu tư dự án nhà ở.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Điều 8, Điều 16–22 (văn bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH năm 2026).
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 44 về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở: Điều 3–7; sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực 09/02/2026).
• Thông tư 05/2024/TT-BXD: Điều 3 (thông báo cho thuê nhà của cá nhân nước ngoài).
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp: khoản 3 Điều 9.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026): Điều 54, khoản 6 Điều 64.

Hỏi đáp nhanh

Người nước ngoài có được mua nhà phố, nhà trong hẻm của người dân không?

Không. Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (của chủ đầu tư hoặc của người nước ngoài khác đã sở hữu hợp pháp), không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023). Nhà riêng lẻ của hộ dân ngoài dự án nằm ngoài phạm vi này.

Hết 50 năm thì căn hộ của người nước ngoài xử lý thế nào?

Trước khi hết hạn tối thiểu 03 tháng, chủ sở hữu nộp hồ sơ đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gia hạn; được gia hạn một lần, tối đa 50 năm (Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP). Không gia hạn thì phải bán hoặc tặng cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trước khi hết hạn; quá hạn mà không bán, tặng cho thì nhà thuộc tài sản công (điểm đ khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở).

Người nước ngoài kết hôn với người Việt thì có bị giới hạn 50 năm không?

Nếu kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và có quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu như công dân Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 20, điểm a khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở). Khi làm thủ tục cần giấy chứng nhận kết hôn và chứng minh vợ hoặc chồng đang sinh sống tại Việt Nam.

Người nước ngoài có được thanh toán tiền mua nhà bằng tiền mặt không?

Không. Tiền mua, thuê mua nhà phải thanh toán qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 21). Vi phạm bị phạt 30–50 triệu đồng (khoản 3 Điều 54 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).