Hợp đồng mua bán căn hộ

Hợp đồng mua bán căn hộ là thỏa thuận bằng văn bản, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu một căn hộ chung cư (kèm quyền sử dụng chung đối với đất) cho bên mua, còn bên mua trả tiền theo tiến độ đã thỏa thuận. Mua trực tiếp của chủ đầu tư thì chịu Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hợp đồng mẫu; mua lại căn đã có sổ giữa hai cá nhân thì theo Luật Nhà ở 2023 và bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Không có điều luật định nghĩa riêng “hợp đồng mua bán căn hộ”. Nội dung bắt buộc nằm ở Điều 163 Luật Nhà ở, trong đó có đoạn dành riêng cho căn hộ:

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

Khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giải nghĩa dễ hiểu

Những dòng phải soi trước khi ký

• Diện tích: diện tích sử dụng (thông thủy) và diện tích sàn xây dựng; điều khoản xử lý sai số khi bàn giao.
• Phần chung, phần riêng: tầng hầm, sân thượng, nhà sinh hoạt cộng đồng thuộc ai; chỗ để ô tô mua hay thuê, giá tính riêng.
• Kinh phí bảo trì 2%: tính riêng ngoài giá bán, nộp vào tài khoản ghi trong hợp đồng; chưa nộp thì không được nhận nhà (điểm b khoản 1 Điều 153).
• Tiến độ thanh toán gắn với tiến độ xây dựng, thời hạn bàn giao, mức phạt chậm bàn giao và chậm thanh toán.
• Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng tới Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Mua nhà hình thành trong tương lai: ba mốc tiền

Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, kể cả tiền cọc; các lần sau theo tiến độ, tổng cộng không quá 70% khi chưa bàn giao (bên bán có vốn đầu tư nước ngoài: không quá 50%). Khoản 3: chưa có giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95%; 5% còn lại trả khi người mua được cấp giấy. Trước khi ký, chủ đầu tư được nhận cọc tối đa 5% giá bán khi căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh (khoản 5 Điều 23).

Hiệu lực

Hợp đồng với chủ đầu tư có hiệu lực khi bên sau cùng ký; nếu công chứng thì theo thời điểm công chứng (khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản). Quyền sở hữu căn hộ chỉ xác lập khi người mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 5 Điều 13).

Phân biệt mua căn hộ của chủ đầu tư với mua lại căn hộ đã có sổ

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Anh Vương Đức Minh ký hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai giá 3,6 tỷ đồng (chưa gồm kinh phí bảo trì) tại một dự án ở phường Dĩ An, TP. Hồ Chí Minh ngày 05/01/2026, đã cọc 150 triệu. Đợt 1 chủ đầu tư được thu tối đa 30% × 3,6 tỷ = 1,08 tỷ, đã gồm 150 triệu cọc, nên anh chỉ nộp thêm 930 triệu. Trước bàn giao, tổng thu không quá 70% = 2,52 tỷ. Khi nhận nhà, chủ đầu tư được thu tới 95% = 3,42 tỷ; 180 triệu còn lại trả khi anh có sổ. Kinh phí bảo trì 2% × 3,6 tỷ = 72 triệu nộp riêng vào tài khoản bảo trì trước khi nhận nhà.

Tình huống 2. Tháng 7/2026 chị Lâm Ngọc Diệp muốn bán lại căn hộ đã nhận bàn giao từ tháng 3 nhưng chưa có sổ. Chủ đầu tư cho biết đã nộp hồ sơ cấp giấy cho căn này ngày 20/4/2026. Từ thời điểm đó hợp đồng không còn được chuyển nhượng (điểm a khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản). Chị chỉ có thể chờ sổ rồi ký hợp đồng mua bán có công chứng; một “hợp đồng ủy quyền toàn bộ” thay cho mua bán sẽ không chuyển được quyền sở hữu cho người mua.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai: đã khởi công, có giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng, nhà chung cư đã nghiệm thu xong phần móng, có văn bản của Sở Xây dựng trả lời nhà ở đủ điều kiện bán và được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh (Điều 24, 26 Luật Kinh doanh bất động sản).
• Chuyển nhượng hợp đồng: chuyển toàn bộ hợp đồng; hợp đồng không đang tranh chấp, căn hộ không bị kê biên, thế chấp (trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý) (Điều 50). Sau công chứng văn bản chuyển nhượng và nộp thuế, chủ đầu tư xác nhận vào văn bản; xác nhận này là cơ sở chuyển quyền (điểm d khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP). Không áp dụng với nhà ở xã hội.
• Nhà ở xã hội: cùng mốc 30% – 70% – 95% nhưng không phải bảo lãnh, không qua sàn, và không được bán lại trong 05 năm kể từ khi trả đủ tiền, trừ bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá không cao hơn giá gốc (Điều 88, 89 Luật Nhà ở).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: tiền cọc tính riêng, đợt 1 vẫn được thu đủ 30%. — Đúng: 30% đã bao gồm tiền cọc.
• Sai: ký “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng giữ chỗ” là đã mua căn hộ. — Đúng: chỉ hợp đồng mua bán ký khi căn hộ đủ điều kiện kinh doanh mới tạo quyền mua; các văn bản huy động trước đó có rủi ro vô hiệu.
• Sai: chủ đầu tư được thu 100% khi bàn giao. — Đúng: tối đa 95% cho tới khi người mua có giấy chứng nhận.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Dịch là apartment sale and purchase agreement (viết tắt SPA trong giới bất động sản). Nhà ở hình thành trong tương lai: off-plan apartment hoặc housing to be formed in the future (bản dịch luật chính thức thường dùng cụm sau). Chuyển nhượng hợp đồng: assignment of the sale and purchase agreement.

Thuật ngữ liên quan

• Căn hộ chung cư — đối tượng của hợp đồng.
• Đặt cọc — bước trước khi ký, bị khống chế 5% với chủ đầu tư.
• Bảo lãnh ngân hàng — bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.
• Quỹ bảo trì nhà chung cư — khoản 2% tính riêng ngoài giá bán.
• Cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chung cư — đích cuối của hợp đồng.
• Hợp đồng mua bán tài sản — khung chung trong Bộ luật Dân sự.
• Bàn giao nhà ở — mốc chốt diện tích và tiền đợt cuối.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Điều 88, 89, 153, 163, 164 — hiệu lực từ 01/8/2024.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: Điều 13, 23, 24, 25, 26, 44, 49, 50 — hiệu lực từ 01/8/2024.
• Nghị định 96/2024/NĐ-CP (hợp đồng mẫu, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng), sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực 09/02/2026).

Hỏi đáp nhanh

Mua căn hộ của chủ đầu tư có phải ra phòng công chứng không?

Không bắt buộc. Hợp đồng mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ công chứng, chứng thực khi các bên yêu cầu (khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Mua lại giữa hai cá nhân thì bắt buộc công chứng hoặc chứng thực (khoản 5 Điều 44).

Chủ đầu tư được thu cọc bao nhiêu khi chưa ký hợp đồng mua bán?

Chỉ được thu cọc khi căn hộ đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và không quá 5% giá bán; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán (khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Các khoản “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” thu trước thời điểm đó là trái luật.

Căn hộ đã nhận nhà nhưng chưa có sổ, có bán lại bằng cách chuyển nhượng hợp đồng được không?

Chỉ khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận và hợp đồng thuộc loại mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 49, điểm a khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản). Hồ sơ cấp giấy đã nộp thì phải chờ có sổ rồi bán theo hợp đồng mua bán nhà ở thông thường.

Chủ đầu tư chậm bàn giao, ngân hàng bảo lãnh có trả tiền thay không?

Có, nếu dự án có bảo lãnh. Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản); khi không bàn giao đúng cam kết, người mua yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ theo văn bản cam kết bảo lãnh — cần giữ bản này cùng hợp đồng.