Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn với căn hộ đó, cùng phần diện tích khác được công nhận là riêng của chủ sở hữu và các trang thiết bị chỉ dùng riêng cho phần diện tích ấy. Chủ sở hữu được định đoạt và tự chịu trách nhiệm bảo trì phần này.
Định nghĩa theo văn bản pháp luật
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.
Khoản 20 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)
Điều 142 của luật liệt kê cụ thể ba nhóm: (a) diện tích trong căn hộ, bao gồm cả ban công, lô gia; (b) phần diện tích khác được công nhận sở hữu riêng; (c) hệ thống trang thiết bị dùng riêng gắn với căn hộ hoặc phần diện tích riêng, trừ thiết bị thuộc sở hữu chung. Khoản 3 Điều 142 đòi hợp đồng mua bán, thuê mua phải ghi rõ phần riêng, phần chung; hợp đồng không ghi thì xác định thẳng theo luật.
Giải nghĩa dễ hiểu
Diện tích riêng đo theo thông thủy
Khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở chốt cách đo: tính theo kích thước thông thủy, gồm tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, ban công, lô gia; không tính tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ. Ban công tính toàn bộ sàn; nếu có tường chung thì đo từ mép trong tường chung. Con số này được ghi vào giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD).
Những thứ nằm trong căn hộ nhưng không phải của chủ căn hộ
- Cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn — thuộc kết cấu chịu lực chung (điểm b khoản 2 Điều 142).
- Hộp kỹ thuật, đường ống cấp thoát nước đứng, trục điện chạy xuyên tầng.
- Trang thiết bị, cấu kiện gắn với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng công trình theo hồ sơ thiết kế được duyệt (đoạn cuối khoản 1 Điều 143) — ví dụ lan can, hệ lam che nắng, khung kính mặt ngoài.
Phần riêng không chỉ là căn hộ
Ki-ốt, văn phòng ở khối đế, chỗ để ô tô mà người mua đã mua theo điểm b khoản 2 Điều 144 cũng là phần sở hữu riêng của người có tên trong hợp đồng hoặc giấy chứng nhận. Chỗ để xe đạp, xe máy, xe cho người khuyết tật thì ngược lại — luật xếp vào sở hữu chung.
Phân biệt phần sở hữu riêng với phần sở hữu chung
| Tiêu chí | Phần sở hữu riêng | Phần sở hữu chung |
|---|---|---|
| Căn cứ | Khoản 1 Điều 142 | Khoản 2 Điều 142 |
| Ví dụ điển hình | Phòng ngủ, bếp, ban công, lô gia, thiết bị vệ sinh trong căn | Hành lang, thang máy, sân thượng, tường bao, hộp kỹ thuật, bể phốt |
| Ai bảo trì | Chủ căn hộ tự bỏ tiền | Chi từ kinh phí bảo trì 2% do Ban quản trị quản lý |
| Ghi trên giấy chứng nhận | Diện tích sử dụng căn hộ (thông thủy) và diện tích sàn xây dựng | Không ghi như tài sản riêng của từng hộ |
| Quyền định đoạt | Bán, tặng cho, thế chấp, cho thuê | Không ai được bán riêng; cấm chiếm dụng làm của riêng (điểm d khoản 8 Điều 3) |
| Ảnh hưởng tới phí và phiếu bầu | Là cơ sở tính phí quản lý vận hành và số phiếu biểu quyết | Không tính |
Ví dụ tình huống
Tình huống 1. Chị Đỗ Thu Hà mua căn hộ ở phường Tây Mỗ, Hà Nội; hợp đồng ký tháng 3/2025 ghi diện tích thông thủy 68,5 m². Khi nhận nhà ngày 10/6/2026, đơn vị đo đạc xác định thực tế 67,2 m², vì góc bếp có một cột và hộp kỹ thuật lớn hơn bản vẽ. Biên bản bàn giao phải ghi cả hai con số (khoản 2 Điều 5 Quy chế). Phần 1,3 m² chênh lệch được trả lại hoặc trừ vào đợt thanh toán cuối theo điều khoản sai số của hợp đồng; chủ đầu tư không được lập luận rằng hộp kỹ thuật “vẫn nằm trong căn”, vì luật đã loại nó khỏi diện tích sử dụng.
Tình huống 2. Ống thoát nước nhà vệ sinh căn 1205 của anh Phan Quốc Tuấn bị rò từ tháng 8/2026, nước ngấm xuống trần căn 1105. Đường ống nhánh nằm dưới sàn nhà vệ sinh của anh Tuấn là thiết bị dùng riêng nên anh phải sửa và bồi thường trần thạch cao cho căn dưới. Nếu anh không sửa, đơn vị quản lý vận hành được tạm ngừng hoặc đề nghị tạm ngừng cấp điện, nước cho căn 1205 (khoản 2 Điều 32 Quy chế). Ngược lại, nếu điểm rò nằm ở ống đứng trong hộp kỹ thuật thì đó là phần chung, tiền sửa lấy từ kinh phí bảo trì; anh Tuấn chỉ có nghĩa vụ mở cửa cho thợ vào.
Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ
- Sửa chữa, cải tạo bên trong căn: được làm nhưng phải đúng công năng thiết kế, không ảnh hưởng phần riêng của chủ khác và phần chung (khoản 2 Điều 8 Quy chế). Thay đổi kết cấu chịu lực, chia tách căn hộ trái phép là hành vi bị cấm (điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở).
- Mục đích sử dụng: căn hộ chỉ dùng để ở; dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở bị cấm (điểm c khoản 8 Điều 3). Ki-ốt, văn phòng thuộc khu kinh doanh dịch vụ thì dùng theo công năng của khu đó.
- Bảo hiểm cháy nổ: chủ sở hữu phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho phần sở hữu riêng (điểm i khoản 1 Điều 41 Quy chế).
- Quyền biểu quyết: tại Hội nghị nhà chung cư, 1 m² sở hữu riêng tương đương 1 phiếu; phần lẻ dưới 1 m² không thành phiếu; diện tích tranh cãi thì lấy theo hợp đồng (khoản 3 Điều 18 Quy chế).
Những chỗ hay hiểu sai
- Sai: diện tích căn hộ tính từ tim tường như nhà riêng lẻ. — Đúng: diện tích ghi trên giấy là thông thủy; tim tường chỉ là “diện tích sàn xây dựng”, giấy chứng nhận căn hộ phải ghi cả hai con số (khoản 3 Điều 9 Luật Nhà ở).
- Sai: thứ gì nằm trong cửa căn hộ thì là của mình. — Đúng: cột, tường chịu lực, hộp kỹ thuật, ống đứng là phần chung dù nằm trong căn.
- Sai: ban công là phần riêng nên muốn lắp khung sắt, đổi màu sơn tùy ý. — Đúng: sàn ban công là phần riêng nhưng cấu kiện mặt đứng là phần chung; sơn, trang trí mặt ngoài sai thiết kế bị cấm (điểm b khoản 8 Điều 3).
Thuật ngữ tiếng Anh tương đương
Dịch sát là privately owned area of an apartment building hoặc private ownership portion. Văn bản về chung cư ở các nước thông luật dùng unit hay lot (đối lập với common property). Diện tích thông thủy nên dịch là net internal area (clear span), không dịch là “gross area”.
Thuật ngữ liên quan
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư — phần còn lại của tòa nhà, đối lập với phần riêng.
- Diện tích sử dụng căn hộ — con số đo thông thủy của phần riêng.
- Căn hộ chung cư — dạng phổ biến nhất của phần sở hữu riêng.
- Quỹ bảo trì nhà chung cư — chỉ chi cho phần chung, không chi cho phần riêng.
- Cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chung cư — nơi ghi nhận diện tích phần riêng.
- Sử dụng nhà chung cư sai mục đích — giới hạn quyền dùng phần riêng.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 20 Điều 2, khoản 8 Điều 3, khoản 3 Điều 9, Điều 142, Điều 143, Điều 144 — hiệu lực từ 01/8/2024.
- Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD: Điều 3, 5, 8, 18, 32, 41 — sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD (hiệu lực 01/7/2025).
Hỏi đáp nhanh
Hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ có phải tài sản của chủ căn hộ không?
Không. Điều 142 và Điều 143 Luật Nhà ở 2023 loại hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật khỏi diện tích sử dụng căn hộ; đây là phần sở hữu chung. Chủ căn hộ phải để đơn vị quản lý vận hành vào kiểm tra, sửa chữa khi cần.
Lan can, khung kính ban công hỏng thì ai trả tiền sửa?
Phải xem hồ sơ thiết kế. Nếu cấu kiện đó thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế được duyệt thì nó là phần sở hữu chung (khoản 1 Điều 143), sửa bằng kinh phí bảo trì; còn hư hỏng do chính chủ căn hộ gây ra thì chủ căn hộ phải khôi phục và bồi thường.
Có được gộp hai căn hộ liền nhau thành một không?
Chia, tách căn hộ mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép là hành vi bị cấm (điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở). Gộp căn còn đụng tới tường phân chia căn hộ — phần sở hữu chung — nên phải có ý kiến chấp thuận, thiết kế và thủ tục cập nhật giấy chứng nhận; không thể tự đập tường.
Diện tích trên sổ hồng nhỏ hơn hợp đồng 2 m² thì xử lý thế nào?
Khi bàn giao, hai bên phải ghi cả diện tích thực tế và diện tích theo hợp đồng vào biên bản bàn giao hoặc phụ lục (khoản 2 Điều 5 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD). Phần chênh lệch được thanh toán theo điều khoản sai số diện tích trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.