Quỹ bảo trì nhà chung cư

Quỹ bảo trì nhà chung cư là khoản kinh phí bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích bán, cho thuê mua, do người mua nộp riêng ngoài giá bán (chủ đầu tư nộp cho phần giữ lại), gửi tại tổ chức tín dụng và chỉ được chi để bảo trì, thay thế phần sở hữu chung. Luật Nhà ở gọi là “kinh phí bảo trì phần sở hữu chung”; “quỹ bảo trì” là cách gọi quen, cũng xuất hiện trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

Khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giải nghĩa dễ hiểu

Ai nộp, nộp bao nhiêu

• Người mua, thuê mua từ chủ đầu tư: 2% giá trị căn hộ, trước khi nhận bàn giao; không nộp thì không được giao nhà, chủ đầu tư cố giao thì phải nộp thay (điểm b khoản 1 Điều 153).
• Chủ đầu tư: 2% cho căn chưa bán, giữ lại tại thời điểm bàn giao tòa nhà, tính theo giá bán căn hộ cao nhất của tòa nhà lúc đó (khoản 2 Điều 152).
• Hợp đồng ký trước 01/7/2006 chưa thu: Hội nghị nhà chung cư tự thống nhất mức đóng (khoản 3 Điều 152).

Tiền nằm ở đâu qua từng giai đoạn

1. Trước khi ký hợp đồng bán, chủ đầu tư mở tài khoản thanh toán riêng tại ngân hàng trên địa bàn, báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trong 05 ngày làm việc; không được rút dùng vào mục đích khác (điểm a khoản 1 Điều 153).
2. Ban quản trị được công nhận thì mở tài khoản và đề nghị bàn giao; trong 30 ngày hai bên quyết toán số liệu; ngân hàng chuyển cả gốc và lãi sang tài khoản Ban quản trị (khoản 2 Điều 153).
3. Chủ đầu tư đóng tài khoản cũ và báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (khoản 3 Điều 153).

Chi vào việc gì và chi thế nào

Chỉ để bảo trì, thay thế hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì Hội nghị đã thông qua; cấm dùng cho quản lý vận hành (khoản 1 Điều 155). Quy chế cho phép chi cả hút bể phốt định kỳ, xử lý nước thải ứ nghẹt (khoản 3 Điều 34 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD). Mỗi lần rút tiền cần biên bản họp có 75% tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý (điểm a khoản 3 Điều 25 Quy chế), kèm kế hoạch bảo trì và hợp đồng với đơn vị có năng lực; ngân hàng chuyển tiền trong 03 ngày làm việc (khoản 3 Điều 37 Quy chế). Ban quản trị phải công khai chi tiêu trên bảng tin 06 tháng một lần (khoản 1 Điều 37 Quy chế).

Phân biệt quỹ bảo trì với phí quản lý vận hành

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Tòa nhà 300 căn ở phường Thanh Xuân, Hà Nội có quỹ bảo trì 21,6 tỷ đồng (gồm 1,2 tỷ chủ đầu tư nộp cho 15 căn giữ lại, tính theo giá căn đắt nhất 4 tỷ đồng: 15 × 4 tỷ × 2% = 1,2 tỷ). Ban quản trị được công nhận ngày 02/3/2026, gửi đề nghị bàn giao ngày 10/3. Chủ đầu tư phải cùng quyết toán xong chậm nhất ngày 09/4/2026. Nếu chủ đầu tư đòi trừ 900 triệu đã thay hai máy bơm và sửa chống thấm mái, Ban quản trị chỉ chấp nhận phần có hóa đơn, chứng từ, đúng quy trình bảo trì và đã hết hạn bảo hành; việc thuộc diện bảo hành (nhà chung cư tối thiểu 60 tháng) không được khấu trừ (khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở, điểm c khoản 2 Điều 39 Quy chế).

Tình huống 2. Quá hạn, chủ đầu tư vẫn không chuyển tiền. Ban quản trị gửi văn bản tới Ủy ban nhân dân phường Thanh Xuân. Theo khung Điều 154 Luật Nhà ở (nay do cấp xã thực hiện): trong 15 ngày Ủy ban có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao; 10 ngày sau mà vẫn không giao thì ra quyết định cưỡng chế, ngân hàng giữ tài khoản phải chuyển tiền cho Ban quản trị. Nếu tài khoản đã bị rút rỗng, thủ tục chuyển sang thu từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, rồi kê biên, đấu giá tài sản (Điều 89–91 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) và có thể chuyển cơ quan điều tra nếu có dấu hiệu tội phạm.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Nhà chung cư hỗn hợp tách khu: kinh phí bảo trì chia theo tỷ lệ diện tích sàn của từng khu; phần của khu kinh doanh do chủ khu đó tự quản (khoản 4, 5 Điều 155 Luật Nhà ở).
• Nguồn thu bổ sung: tiền khai thác phần chung (quảng cáo, trạm phát sóng) và lãi tiền gửi phải nhập quỹ (khoản 4 Điều 153).
• Quỹ cạn: các chủ sở hữu đóng thêm khi thực hiện kế hoạch bảo trì hoặc khi có hạng mục cần bảo trì đột xuất (khoản 3 Điều 155).
• Nhà chung cư phải phá dỡ: phần còn lại được dùng hỗ trợ tái định cư hoặc chuyển vào quỹ bảo trì của tòa nhà mới (khoản 1 Điều 155).
• Không bắt buộc lập Ban quản trị (dưới 20 căn): cư dân cử người đại diện đứng tài khoản (khoản 6 Điều 155).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: 2% đã nằm trong giá căn hộ. — Đúng: luật buộc tính riêng và ghi rõ trong hợp đồng.
• Sai: chủ đầu tư được giữ quỹ đến khi hết bảo hành. — Đúng: phải bàn giao khi Ban quản trị được công nhận và có văn bản đề nghị.
• Sai: Trưởng ban ký là rút được tiền bảo trì. — Đúng: cần biên bản họp với 75% thành viên đồng ý cùng kế hoạch, hợp đồng bảo trì.
• Sai: quỹ còn nhiều thì trích ra giảm phí quản lý hoặc trả lương bảo vệ. — Đúng: dùng sai mục đích kinh phí bảo trì là hành vi bị cấm (điểm a khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở).

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Dịch sát là maintenance fund for common areas hoặc common-area maintenance fee (2%). Tương đương chức năng ở nước ngoài: sinking fund (Singapore, Anh) hay capital works fund (Úc) — quỹ dài hạn cho sửa chữa lớn, khác service charge trả cho vận hành thường xuyên.

Thuật ngữ liên quan

• Bảo trì nhà chung cư — hoạt động mà quỹ chi trả.
• Phần sở hữu chung trong nhà chung cư — phạm vi duy nhất được dùng quỹ.
• Ban quản trị nhà chung cư — người đứng tên tài khoản quỹ.
• Hợp đồng mua bán căn hộ — nơi ghi mức 2% và tài khoản nộp.
• Hội nghị nhà chung cư — thông qua kế hoạch bảo trì, quyết toán quỹ.
• Tranh chấp chung cư — tranh chấp bàn giao quỹ là dạng phổ biến.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 8 Điều 3, Điều 152, 153, 154, 155 — hiệu lực từ 01/8/2024.
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Điều 87–91 (cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì).
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP: khoản 3 Điều 12 — Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cưỡng chế (hiệu lực 01/7/2025).
• Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD): Điều 25, 34, 36, 37, 39.

Hỏi đáp nhanh

Mua lại căn hộ cũ có phải nộp 2% bảo trì lần nữa không?

Không. Khoản 2% chỉ phát sinh khi mua, thuê mua từ chủ đầu tư (khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023). Người mua lại kế thừa vị trí chủ sở hữu; chỉ phải đóng thêm khi quỹ đã chi hết và có hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Lãi tiền gửi của quỹ bảo trì thuộc về ai?

Lãi phát sinh được nhập vào kinh phí bảo trì, chuyển cùng gốc sang tài khoản của Ban quản trị khi bàn giao và chỉ dùng để bảo trì nhà chung cư (điểm c khoản 2, khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở).

Chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì thì nộp đơn ở đâu?

Ban quản trị gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư. Từ 01/7/2025, việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện (khoản 3 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP), thay cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ghi trong Điều 154 Luật Nhà ở.

Bán căn hộ thì có được nhận lại phần 2% đã nộp không?

Không. Kinh phí bảo trì thuộc quỹ chung của tòa nhà, không ghi riêng cho từng căn và không hoàn lại khi chuyển nhượng. Giá bán lại thường đã phản ánh việc căn hộ có quỹ bảo trì đầy đủ.