Phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là toàn bộ phần diện tích còn lại của tòa nhà ngoài phần sở hữu riêng, cùng không gian, kết cấu chịu lực, trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng phục vụ chung. Mọi chủ sở hữu cùng có quyền dùng, cùng góp tiền bảo trì, và không ai được tách ra làm của riêng.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Khoản 21 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Khoản 2 Điều 142 liệt kê bốn nhóm: (a) diện tích còn lại ngoài phần riêng và nhà sinh hoạt cộng đồng; (b) không gian, kết cấu chịu lực, thiết bị dùng chung; (c) hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư; (d) công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư không thuộc diện kinh doanh hay phải bàn giao cho Nhà nước.

Giải nghĩa dễ hiểu

Những gì luật gọi tên cụ thể

Điểm b khoản 2 Điều 142 kể: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, phòng cháy chữa cháy. Thêm vào đó là chỗ để xe đạp, xe máy, xe ba bánh và xe cho người khuyết tật (điểm a khoản 2 Điều 144).

Ba thứ hay bị tranh cãi

• Nhà sinh hoạt cộng đồng: luật xếp thẳng vào sở hữu chung; Hội nghị nhà chung cư quyết định giao chủ sở hữu, Ban quản trị hay đơn vị quản lý vận hành quản lý (khoản 4 Điều 9 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD).
• Sân chung, vườn hoa, hồ bơi, công viên nội khu: là phần chung nếu dự án được duyệt không xác định chúng là công trình để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước (điểm d). Vì thế muốn biết hồ bơi của ai phải đọc quyết định phê duyệt dự án, không đọc tờ rơi bán hàng.
• Khối đế thương mại, chỗ để ô tô chưa bán: không phải phần chung; đó là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc người mua.

Nhà chung cư hỗn hợp có tới ba lớp “chung”

Với tòa nhà có khu căn hộ và khu kinh doanh dịch vụ tách biệt được, Quy chế phân ra phần chung của khu căn hộ, phần chung của khu kinh doanh và phần chung của cả tòa (khoản 14, 15 Điều 3 và khoản 3 Điều 9 Quy chế). Kinh phí bảo trì cũng chia theo tỷ lệ diện tích sàn từng khu (khoản 4 Điều 155 Luật Nhà ở).

Phân biệt phần sở hữu chung với quyền sử dụng đất chung và phần của chủ đầu tư

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Một tòa nhà 32 tầng ở phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh có chủ đầu tư cho một nhà mạng thuê sân thượng đặt trạm phát sóng từ năm 2025, giá 15 triệu đồng/tháng, tiền chuyển về tài khoản công ty. Sau khi được công nhận tháng 4/2026, Ban quản trị yêu cầu chuyển khoản này sang tài khoản kinh phí bảo trì. Yêu cầu có căn cứ: sân thượng là phần chung, nguồn thu khai thác phần chung phải nộp vào tài khoản bảo trì (khoản 4 Điều 153). Không thống nhất được thì tranh chấp về kinh phí bảo trì do Ủy ban nhân dân cấp xã, Tòa án hoặc trọng tài thương mại giải quyết (khoản 1 Điều 44 Quy chế, đã sửa bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD).

Tình huống 2. Gia đình ông Lý Văn Sơn ở căn góc tầng 15 dựng vách kính chiếm 6 m² hành lang cuối dãy làm kho từ tháng 2/2026. Hành lang là phần chung; hành vi lấn chiếm không gian thuộc sở hữu chung bị cấm (khoản 5 và điểm d khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở). Ban quản trị lập biên bản, yêu cầu tháo dỡ; ông Sơn phải khôi phục nguyên trạng (điểm h khoản 1 Điều 41 Quy chế). Việc “đã xin hàng xóm cùng tầng đồng ý” không có giá trị, vì phần chung thuộc mọi chủ sở hữu của tòa nhà chứ không riêng một tầng.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Phân định khi bàn giao hồ sơ: trước khi chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư, hai bên phải kiểm đếm thiết bị, phân định thực tế phần chung và lập biên bản; không lập được thì một bên đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức kiểm đếm (khoản 4 Điều 10 Quy chế). Đây là lúc phát hiện chủ đầu tư “giữ” phòng kỹ thuật, kho hay mặt bằng mà dự án ghi là phần chung.
• Ghi trong hợp đồng: hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần chung và mục đích sử dụng của nó theo thiết kế được duyệt (khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở); điều khoản trái luật không làm phần chung trở thành của chủ đầu tư.
• Bảo hiểm cháy nổ phần chung: các chủ sở hữu cùng đóng góp (điểm i khoản 1 Điều 41 Quy chế); khoản này nằm ngoài giá dịch vụ quản lý vận hành (khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: hồ bơi, phòng gym trong khuôn viên đương nhiên là của cư dân. — Đúng: phụ thuộc dự án được duyệt; nếu là công trình kinh doanh thì chủ đầu tư được thu tiền dịch vụ.
• Sai: chỗ để ô tô là phần chung nên ai đến trước đỗ trước. — Đúng: chỗ ô tô thuộc người đã mua, thuê hoặc thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; chỉ chỗ để xe máy, xe đạp mới là sở hữu chung.
• Sai: tiền cho thuê quảng cáo, căng-tin ở phần chung dùng để giảm phí quản lý vận hành. — Đúng: luật buộc nộp vào tài khoản bảo trì và chỉ chi cho bảo trì.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Thường dịch là common ownership area hoặc jointly owned portion of the apartment building. Thuật ngữ common property (hệ strata của Úc, Singapore) và common elements (luật condominium của Mỹ) tương đương về chức năng, dùng được trong bản dịch tham khảo. Tránh “public area”, vì phần này không phải tài sản công cộng của Nhà nước.

Thuật ngữ liên quan

• Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư — ranh giới để xác định phần chung.
• Quỹ bảo trì nhà chung cư — nguồn tiền duy nhất để bảo trì phần chung.
• Bảo trì nhà chung cư — hoạt động giữ gìn phần chung.
• Ban quản trị nhà chung cư — đại diện chủ sở hữu quản lý phần chung.
• Quyền sử dụng đất chung của chung cư — phần đất dưới tòa nhà.
• Sở hữu chung — khái niệm gốc trong Bộ luật Dân sự.
• Tranh chấp chung cư — loại tranh chấp hay phát sinh từ phần chung.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 21 Điều 2, Điều 3, Điều 142, Điều 144, Điều 151, Điều 153, Điều 155, Điều 156, Điều 163 — hiệu lực từ 01/8/2024.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: khoản 1 Điều 13.
• Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD): Điều 3, 9, 10, 41, 44.

Hỏi đáp nhanh

Chủ đầu tư cho thuê mặt tiền sảnh, nóc tòa nhà làm quảng cáo thì tiền thuộc về ai?

Nếu chỗ đó là phần sở hữu chung thì nguồn thu từ khai thác phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị quản lý và chỉ dùng để bảo trì nhà chung cư (khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở 2023). Chủ đầu tư không được giữ làm doanh thu riêng.

Hộ ở tầng trên cùng có được rào một phần sân thượng để trồng cây không?

Không. Sân thượng là phần sở hữu chung (điểm b khoản 2 Điều 142); tự ý dùng phần chung vào việc riêng là hành vi bị cấm (điểm d khoản 8 Điều 3). Ban quản trị có quyền yêu cầu tháo dỡ, khôi phục; nếu không chấp hành có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Chỗ để ô tô dưới tầng hầm có phải phần sở hữu chung không?

Không mặc nhiên. Chỗ để xe máy, xe đạp, xe cho người khuyết tật là sở hữu chung; chỗ để ô tô thì người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê, phần không ai mua, thuê thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư (khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023).