Bảo trì nhà chung cư

Bảo trì nhà chung cư là việc duy tu, bảo dưỡng định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng để tòa nhà giữ được chất lượng và vận hành an toàn. Trách nhiệm chia hai: mỗi chủ căn hộ tự lo phần sở hữu riêng; phần sở hữu chung (kết cấu, thang máy, phòng cháy, bể nước…) được bảo trì bằng kinh phí bảo trì 2% mà người mua đóng khi nhận nhà.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng, hoạt động bình thường, an toàn của nhà ở trong quá trình khai thác, sử dụng.

Khoản 17 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Với nhà chung cư, khoản 1 Điều 130 quy định chủ sở hữu bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí, quản lý, sử dụng quy định tại Điều 152–155; quy trình chi tiết tại Chương III Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Giải nghĩa dễ hiểu

Tiền ở đâu ra

• Người mua, thuê mua căn hộ của chủ đầu tư đóng 2% giá trị căn hộ, tính riêng với tiền mua, vào tài khoản chủ đầu tư mở riêng tại ngân hàng trước khi nhận nhà (khoản 1 Điều 152, điểm b khoản 1 Điều 153).
• Chủ đầu tư đóng 2% cho các căn giữ lại, chưa bán tại thời điểm bàn giao tòa nhà, tính theo giá bán căn cao nhất (khoản 2 Điều 152).
• Tiền lãi tiền gửi và nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung (cho thuê mặt bằng quảng cáo, sân…) cũng phải nộp vào tài khoản bảo trì (khoản 4 Điều 153).
• Dùng hết thì các chủ sở hữu đóng thêm (khoản 3 Điều 155).

Được chi cho việc gì

Chỉ để bảo trì, thay thế hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch Hội nghị nhà chung cư thông qua; không dùng cho quản lý vận hành hay mục đích khác (khoản 1 Điều 155). Điều 34 Quy chế liệt kê: hạng mục sở hữu chung tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật kết nối với tòa nhà, xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh hệ thống nước thải.

Ai quyết định, rút tiền thế nào

Kế hoạch bảo trì gồm hạng mục trong năm và dự kiến 03–05 năm sau, do chủ đầu tư lập cho Hội nghị lần đầu, sau đó Ban quản trị phối hợp đơn vị có năng lực lập (Điều 33 Quy chế). Việc bảo trì phải do đơn vị có năng lực thực hiện. Để rút tiền, Ban quản trị gửi ngân hàng văn bản đề nghị, biên bản họp Ban quản trị, kế hoạch bảo trì đã thông qua (hoặc căn cứ bảo trì đột xuất) và hợp đồng bảo trì; ngân hàng chuyển tiền cho bên bảo trì trong 03 ngày làm việc (khoản 3 Điều 37 Quy chế). Hư hỏng đột xuất ngoài kế hoạch thì Ban quản trị quyết định, rồi báo cáo Hội nghị gần nhất.

Phân biệt bảo trì với bảo hành nhà chung cư

Ví dụ tình huống

Một chung cư 300 căn ở Hải Phòng có quỹ bảo trì 9 tỷ đồng do Ban quản trị quản lý. Tháng 5/2027, cụm máy bơm chữa cháy hỏng, chi phí thay 1,2 tỷ đồng, không có trong kế hoạch năm. Thời hạn bảo hành 60 tháng tính từ năm 2021 đã hết. Ban quản trị họp, lập biên bản, chọn đơn vị có năng lực về phòng cháy, ký hợp đồng và gửi hồ sơ rút tiền; ngân hàng chuyển tiền trực tiếp cho đơn vị thi công trong 03 ngày làm việc. Tại Hội nghị thường niên kế tiếp, Ban quản trị báo cáo khoản chi kèm hóa đơn, chứng từ.

Cũng trong năm đó, một thành viên Ban quản trị đề xuất trích 200 triệu đồng từ quỹ để trả lương bảo vệ vì phí dịch vụ thu không đủ. Đề xuất này trái khoản 1 Điều 155. Nếu vẫn chi, Ban quản trị bị phạt 50–60 triệu đồng và buộc quản lý, sử dụng kinh phí đúng quy định; các thành viên ký duyệt phải bồi hoàn (khoản 3, khoản 4 Điều 61 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Trước khi bàn giao quỹ cho Ban quản trị: hạng mục chung đã hết bảo hành mà hỏng thì chủ đầu tư dùng tiền của mình để bảo trì, được hoàn lại khi bàn giao nếu đúng kế hoạch, quy trình và có chứng từ (điểm a khoản 1 Điều 153).
• Chung cư hỗn hợp tách biệt khu căn hộ và khu thương mại: kinh phí chia theo tỷ lệ diện tích sàn từng khu; khu thương mại tự quản phần của mình (khoản 4, 5 Điều 155).
• Chung cư dưới 20 căn không bắt buộc có Ban quản trị: các chủ sở hữu cử người quản lý tài khoản (khoản 6 Điều 155).
• Hợp đồng ký trước 01/7/2006 chưa thu kinh phí bảo trì: Hội nghị nhà chung cư thống nhất mức đóng (khoản 3 Điều 152).
• Phần sở hữu riêng hư hỏng ảnh hưởng căn khác: chủ căn hộ phải sửa; không sửa thì đơn vị vận hành được tạm ngừng hoặc đề nghị tạm ngừng điện, nước của căn đó (khoản 2 Điều 32 Quy chế).
• Không đóng kinh phí bảo trì: cá nhân bị phạt 20–30 triệu đồng và buộc đóng đủ (khoản 1 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: phí dịch vụ hằng tháng đã gồm bảo trì. Đúng: hai khoản tách biệt; quỹ 2% không bù cho phí vận hành.
• Sai: có quỹ 2% thì cư dân không bao giờ phải đóng thêm. Đúng: hết quỹ thì chủ sở hữu đóng tiếp.
• Sai: Ban quản trị được chi quỹ tùy ý vì do dân bầu. Đúng: chi theo kế hoạch Hội nghị thông qua; đột xuất mới được tự quyết và phải báo cáo.
• Sai: thấm, nứt trong 5 năm đầu thì lấy quỹ bảo trì sửa. Đúng: đó thường là nội dung bảo hành, chủ đầu tư phải chịu.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Bảo trì: maintenance (gồm routine maintenance và repairs); kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: maintenance fund for common areas; kế hoạch bảo trì: maintenance plan. Không nhầm với warranty (bảo hành) — nghĩa vụ của bên bán, không phải của chủ sở hữu.

Thuật ngữ liên quan

• Quỹ bảo trì nhà chung cư — nguồn tiền 2% dùng để bảo trì phần chung.
• Phần sở hữu chung trong nhà chung cư — phạm vi được bảo trì bằng quỹ.
• Ban quản trị nhà chung cư — người quản lý tài khoản, lập hồ sơ rút tiền.
• Hội nghị nhà chung cư — nơi thông qua kế hoạch bảo trì.
• Phí quản lý vận hành nhà chung cư — khoản khác, không được lấy từ quỹ bảo trì.
• Bảo trì công trình — khái niệm chung theo pháp luật xây dựng.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 17 Điều 2, Điều 129, 130, 151–155.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư: Điều 31–39.
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Điều 87–91 (cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì).
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP: khoản 3 Điều 12, khoản 3 Điều 15 (thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp xã).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026): Điều 59, 61, 62.

Hỏi đáp nhanh

Phí dịch vụ hằng tháng đã bao gồm tiền bảo trì chưa?

Chưa. Giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí bảo trì (khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023). Kinh phí bảo trì là khoản 2% đóng một lần khi mua căn hộ, gửi tài khoản riêng; Ban quản trị không được dùng khoản này cho vận hành hằng ngày như lương bảo vệ, điện chiếu sáng chung.

Quỹ bảo trì 2% dùng hết thì sao?

Các chủ sở hữu phải đóng thêm khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch Hội nghị nhà chung cư đã thông qua hoặc khi có hạng mục phải bảo trì đột xuất (khoản 3 Điều 155 Luật Nhà ở 2023). Mức đóng thường chia theo tỷ lệ diện tích sở hữu riêng, do Hội nghị quyết định.

Cư dân có quyền xem sổ sách chi tiêu quỹ bảo trì không?

Có. Ban quản trị phải công khai tài khoản tại Hội nghị nhà chung cư, định kỳ 06 tháng một lần thông báo các khoản chi trên bảng tin, mọi khoản chi phải có hóa đơn, chứng từ và báo cáo Hội nghị (khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở; khoản 1 Điều 37 Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD). Không công khai bị phạt 50–60 triệu đồng.