Bảo trì công trình

Bảo trì công trình là toàn bộ công việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định, đánh giá an toàn, bảo dưỡng và sửa chữa để công trình tiếp tục làm việc bình thường và an toàn trong suốt thời gian khai thác. Nghĩa vụ này thuộc về chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình – không phải nhà thầu đã xây.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Bảo trì công trình xây dựng là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác, sử dụng. Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, đánh giá an toàn công trình, bảo dưỡng và sửa chữa công trình; điều chỉnh, bổ sung, thay thế hạng mục, thiết bị công trình để việc khai thác, sử dụng công trình bảo đảm an toàn nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình.

Khoản 10 Điều 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực từ 01/7/2026); Điều 65 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15

Giải nghĩa dễ hiểu

Ba yêu cầu gốc (Điều 65 Luật)

• Mọi công trình phải được bảo trì trong quá trình khai thác, sử dụng.
• Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa công trình vào sử dụng.
• Việc bảo trì phải theo kế hoạch và quy trình được duyệt, bảo đảm an toàn cho người, tài sản.

Quy trình bảo trì – "sổ tay sử dụng" của công trình

Do nhà thầu thiết kế lập và bàn giao cùng thiết kế; nhà thầu cung cấp thiết bị lập cho thiết bị của mình. Nội dung gồm thông số kỹ thuật, đối tượng và tần suất kiểm tra, chỉ dẫn bảo dưỡng, thời điểm thay thế thiết bị, cách sửa hư hỏng, thời gian sử dụng của công trình và từng bộ phận, thời điểm kiểm định, quan trắc, đánh giá an toàn (khoản 1, 2 Điều 34 Nghị định 207/2026).

Kế hoạch bảo trì hằng năm

Chủ sở hữu lập mỗi năm dựa trên quy trình và hiện trạng, ghi rõ việc gì, làm khi nào, cách làm, bao nhiêu tiền (Điều 35). Sửa chữa gồm sửa định kỳ theo quy trình và sửa đột xuất khi bão, lũ, cháy, va đập hoặc công trình xuống cấp ảnh hưởng an toàn (khoản 4 Điều 36).

Đánh giá an toàn định kỳ

Công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng phải được đánh giá định kỳ khả năng làm việc của kết cấu chịu lực chính (khoản 4 Điều 65 Luật; Điều 40, 41 Nghị định 207/2026). Chủ sở hữu tự làm hoặc thuê tổ chức kiểm định.

Phân biệt bảo trì với sửa chữa, cải tạo công trình

Ví dụ tình huống

Công ty cổ phần Thái Hòa sở hữu tòa văn phòng 12 tầng đưa vào sử dụng năm 2018. Tháng 10/2026, Sở Xây dựng kiểm tra và phát hiện công ty không có kế hoạch bảo trì năm 2026, hồ sơ bảo dưỡng thang máy, hệ thống chống sét không được lập.

Theo khoản 2 Điều 33 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, việc không lập kế hoạch bảo trì hằng năm và không lập hồ sơ kết quả bảo dưỡng, sửa chữa đều thuộc khung phạt 30–40 triệu đồng với tổ chức, kèm buộc lập kế hoạch, lập hồ sơ. Vì tòa nhà đã dùng 8 năm, công ty nên thuê tổ chức kiểm định đánh giá hiện trạng làm cơ sở cập nhật quy trình bảo trì, xác định thời gian sử dụng còn lại của kết cấu và các thiết bị (khoản 3 Điều 34, điểm c khoản 5 Điều 36 Nghị định 207/2026). Nếu tòa nhà thuộc diện phải đánh giá an toàn định kỳ mà không làm, mức phạt là 40–60 triệu đồng (điểm c khoản 3 Điều 33).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Miễn lập quy trình riêng cho công trình cấp III trở xuống, nhà ở riêng lẻ, công trình tạm; nhưng không miễn nghĩa vụ bảo trì (khoản 4 Điều 34).
• Công trình nhiều chủ sở hữu (chung cư, tòa nhà hỗn hợp): mỗi chủ bảo trì phần riêng và cùng chịu trách nhiệm phần sở hữu chung (khoản 8 Điều 36); với nhà chung cư, phần chung dùng kinh phí bảo trì 2% theo Luật Nhà ở 2023.
• Chưa bàn giao cho chủ sở hữu thì chủ đầu tư phải lập kế hoạch và bảo trì (khoản 9 Điều 36; khoản 4 Điều 58 Luật).
• Chi phí bảo trì gồm bảo dưỡng, sửa chữa định kỳ, đột xuất, kiểm tra, quan trắc, kiểm định, đánh giá an toàn, lập và điều chỉnh quy trình (Điều 39).
• Hết thời hạn sử dụng theo thiết kế: muốn dùng tiếp phải kiểm định, gia cố, cải tạo bảo đảm an toàn; nếu không thì dừng khai thác (Điều 67 Luật).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: công trình mới thì chưa cần bảo trì vì còn bảo hành. Đúng: bảo hành và bảo trì chạy song song; chủ sở hữu bảo trì sai quy trình có thể mất quyền đòi bảo hành với hư hỏng phát sinh.
• Sai: bảo trì chỉ là sửa khi hỏng. Đúng: trọng tâm là kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ để phát hiện sớm; sửa chữa chỉ là một phần.
• Sai: quy trình bảo trì do nhà thầu thi công lập. Đúng: do nhà thầu thiết kế lập, nhà thầu thiết bị lập cho thiết bị; chủ đầu tư phê duyệt.
• Sai: nhân danh "bảo trì" để nâng tầng, mở rộng. Đúng: bảo trì không bao gồm thay đổi công năng, quy mô; làm vậy là cải tạo không phép.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Maintenance of construction works hoặc building maintenance là cách dịch thông dụng; quy trình bảo trì là maintenance procedure hoặc maintenance manual; kế hoạch bảo trì là maintenance plan; đánh giá an toàn công trình là structural safety assessment. Phân biệt preventive maintenance (bảo dưỡng định kỳ) với corrective maintenance (sửa chữa khi hỏng). Không dùng "warranty" cho bảo trì.

Thuật ngữ liên quan

• Bảo hành công trình — trách nhiệm của nhà thầu, khác bảo trì.
• Bảo trì nhà chung cư — quy định riêng theo Luật Nhà ở.
• Quỹ bảo trì nhà chung cư — nguồn tiền bảo trì phần sở hữu chung.
• Chất lượng công trình — mục tiêu mà bảo trì duy trì.
• Sự cố công trình xây dựng — hậu quả khi bỏ bê bảo trì.
• Nghiệm thu công trình — thời điểm quy trình bảo trì phải được phê duyệt.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 58, 65, 66, 67 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP: khoản 10, 11 Điều 2, Điều 34 đến Điều 43 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP: Điều 33, 34 – hiệu lực từ 26/8/2026.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Điều 130 (bảo trì nhà ở).

Hỏi đáp nhanh

Nhà ở riêng lẻ có phải lập quy trình bảo trì không?

Không bắt buộc lập quy trình riêng cho nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III trở xuống và công trình tạm, nhưng chủ sở hữu vẫn phải bảo trì theo quy định (khoản 4 Điều 34 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Có thể áp dụng tiêu chuẩn bảo trì hoặc quy trình của công trình tương tự.

Thay mái, chống thấm lại có phải xin giấy phép xây dựng không?

Nếu chỉ là sửa chữa thuộc bảo trì, không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và không làm đổi mặt ngoài ở tuyến phố có quản lý kiến trúc thì được miễn giấy phép (điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025). Nâng tầng, đổ thêm sàn, đổi kết cấu là cải tạo, phải xin phép.

Công trình đã dùng lâu nhưng chưa từng có quy trình bảo trì thì sao?

Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng phải tổ chức lập và phê duyệt quy trình, có thể kiểm định chất lượng làm cơ sở; quy trình phải xác định thời gian sử dụng còn lại của công trình, bộ phận, thiết bị (khoản 3 Điều 34 Nghị định 207/2026).