Nghiệm thu công trình

Nghiệm thu công trình là việc các bên có trách nhiệm kiểm tra, đánh giá chất lượng phần đã thi công so với thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và xác nhận bằng biên bản, để cho phép làm tiếp bước sau hoặc đưa công trình vào khai thác. Không có biên bản nghiệm thu hợp lệ, công trình không được đưa vào sử dụng và nhà thầu khó được thanh toán.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Luật Xây dựng 2025 không định nghĩa riêng "nghiệm thu" mà quy định các loại nghiệm thu và điều kiện đưa công trình vào sử dụng:

Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, quy định về quản lý, sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Khoản 2 Điều 57 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026); chi tiết tại Điều 22 đến Điều 29 Nghị định 207/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 06/2021/NĐ-CP)

Giải nghĩa dễ hiểu

Ba cấp nghiệm thu

• Nghiệm thu công việc xây dựng (cốt thép, ván khuôn, đổ bê tông từng cấu kiện…): do người giám sát của chủ đầu tư và người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu (cả thầu phụ nếu có) thực hiện ngay tại công trường, trong 24 giờ kể từ khi nhà thầu đề nghị (Điều 22 Nghị định 207/2026).
• Nghiệm thu giai đoạn, bộ phận công trình: chủ đầu tư và nhà thầu tự thỏa thuận khi nào làm, ai tham gia, ví dụ hết phần móng, hết phần thân hoặc kết thúc một gói thầu (Điều 23).
• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục, công trình: chủ đầu tư trực tiếp tổ chức trước khi đưa vào sử dụng; biên bản do người đại diện theo pháp luật (hoặc được ủy quyền) của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát kèm giám sát trưởng, nhà thầu thi công kèm chỉ huy trưởng, nhà thầu thiết kế kèm chủ nhiệm thiết kế ký, đóng dấu (Điều 24).

Điều kiện nghiệm thu hoàn thành

Công việc đã thi công đủ theo thiết kế; các lần nghiệm thu trước đã làm đầy đủ; kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm định, chạy thử đạt; tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, môi trường (khoản 1 Điều 24). Biên bản phải đánh giá riêng sự phù hợp với thiết kế đã thẩm định về phòng cháy chữa cháy và ghi thời điểm tính bảo hành.

Ba "lối linh hoạt"

Chủ đầu tư được nghiệm thu từng phần công trình đã xong để khai thác trước; nghiệm thu có điều kiện khi còn tồn tại nhỏ không ảnh hưởng chịu lực, tuổi thọ, công năng – biên bản ghi rõ tồn tại và hạn khắc phục; và với một số công trình hạ tầng thiết yếu không đạt vài thông số, có thể đưa vào khai thác với thông số xác định lại nếu người quyết định đầu tư chấp thuận (khoản 2, 3 Điều 24; khoản 6 Điều 29).

Phân biệt nghiệm thu với bàn giao công trình

Ví dụ tình huống

Một trường tiểu học được xác định là công trình cấp II, do Ban quản lý dự án của một tỉnh làm chủ đầu tư hoàn thành phần chính vào ngày 10/8/2026; còn lan can sân thượng chưa sơn và 30 m2 gạch sân trường bị bong. Năm học mới khai giảng ngày 05/9/2026.

Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu có điều kiện: biên bản ghi hai tồn tại, hạn khắc phục 30 ngày, giới hạn không dùng khu sân bị bong. Vì công trình giáo dục từ cấp II trở lên thuộc nhóm ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND tỉnh trước khi đưa trường vào sử dụng (khoản 2 Điều 29 Nghị định 207/2026). Thời gian bảo hành tối thiểu 12 tháng (công trình dưới cấp I dùng vốn đầu tư công) tính từ ngày chủ đầu tư nghiệm thu. Sau khi khắc phục xong, chủ đầu tư nghiệm thu hoàn thành chính thức.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Kiểm tra của Nhà nước không thay thế trách nhiệm nghiệm thu của chủ đầu tư và nhà thầu (điểm d khoản 4 Điều 25 Nghị định 207/2026). Chi phí kiểm tra do chủ đầu tư lập dự toán, tính vào tổng mức đầu tư.
• Ngoài nghiệm thu xây dựng, công trình phải có giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường nếu thuộc diện, và thủ tục chuyên ngành khác (khoản 4 Điều 29).
• Dự án khu đô thị phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo kế hoạch trong Báo cáo nghiên cứu khả thi trước khi đưa nhà vào sử dụng (khoản 3 Điều 29).
• Chuyển tiếp: công trình khởi công trước 01/7/2026 thuộc diện kiểm tra nghiệm thu theo luật cũ nhưng không còn thuộc diện theo luật mới thì không kiểm tra nữa; chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu (khoản 8 Điều 95 Luật Xây dựng 2025).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: chủ đầu tư ký nghiệm thu là nhà thầu hết trách nhiệm. Đúng: việc nghiệm thu không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu với phần việc mình làm (khoản 3 Điều 4 Nghị định 207/2026); ai ký xác nhận thì chịu trách nhiệm về nội dung mình xác nhận.
• Sai: nghiệm thu có điều kiện là "nghiệm thu tạm", chưa tính bảo hành. Đúng: đây là nghiệm thu hoàn thành, công trình được khai thác có điều kiện; biên bản phải ghi thời điểm tính bảo hành.
• Sai: biên bản nghiệm thu công việc chỉ cần chữ ký nhà thầu chính. Đúng: nếu có thầu phụ, người phụ trách kỹ thuật của thầu phụ cũng phải ký.
• Sai: làm hồ sơ nghiệm thu "dồn" vào cuối công trình. Đúng: hồ sơ quản lý chất lượng phải phù hợp thời gian thực hiện thực tế tại công trường (khoản 8 Điều 15 Nghị định 207/2026); biên bản ký lùi ngày là bằng chứng bất lợi khi có sự cố.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Acceptance là cách dịch chung; nghiệm thu hoàn thành tương ứng taking-over trong FIDIC hoặc completion acceptance; nghiệm thu từng phần là taking-over of parts; biên bản nghiệm thu là acceptance certificate hoặc taking-over certificate. Không nên dịch là "inspection" – đó chỉ là hành vi kiểm tra, chưa hàm ý chấp nhận. Hệ thống Mỹ hay dùng substantial completion, khá gần với nghiệm thu có điều kiện.

Thuật ngữ liên quan

• Giám sát thi công — người giám sát trực tiếp nghiệm thu công việc.
• Chất lượng công trình — đối tượng mà nghiệm thu xác nhận.
• Bảo hành công trình — tính từ ngày nghiệm thu.
• Thi công xây dựng — giai đoạn diễn ra nghiệm thu công việc.
• Bàn giao nhà ở — bước sau nghiệm thu với nhà để bán.
• Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính — vi phạm xây dựng tính từ ngày bàn giao công trình.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 56, 57, 58, khoản 8 Điều 95 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình: Điều 4, 15, 22 đến 31 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Phụ lục IV – danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.

Hỏi đáp nhanh

Nhà thầu báo nghiệm thu mà giám sát không đến thì sao?

Người giám sát phải nghiệm thu công việc xây dựng trong không quá 24 giờ kể từ khi nhận đề nghị của nhà thầu; không đồng ý thì phải thông báo lý do bằng văn bản (khoản 3 Điều 22 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Nhà thầu nên lưu lại đề nghị nghiệm thu và thời điểm gửi để làm căn cứ khi phát sinh chậm tiến độ.

Công trình nào phải được cơ quan nhà nước kiểm tra nghiệm thu?

Công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp (Hội đồng kiểm tra nhà nước kiểm tra) và công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng như chung cư, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại từ cấp II trở lên (cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra) – khoản 4 Điều 57 Luật Xây dựng 2025, Điều 25, 26 Nghị định 207/2026.

Nhà ở riêng lẻ có phải nghiệm thu không?

Luật không bắt hộ gia đình lập biên bản nghiệm thu như dự án, chỉ khuyến khích (khoản 5 Điều 4 Nghị định 207/2026). Riêng nhà từ 07 tầng hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, chủ nhà phải tổ chức thi công, giám sát theo quy định của Nghị định. Trên thực tế nên nghiệm thu từng giai đoạn với thợ để làm căn cứ thanh toán và bảo hành.

Thời hạn bảo hành tính từ khi nào?

Từ khi chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục, công trình theo quy định (khoản 5 Điều 32 Nghị định 207/2026); biên bản nghiệm thu hoàn thành phải ghi thời điểm tính bảo hành và thời gian bảo hành.