Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng là tổ chức, cá nhân – hoặc liên danh của họ – nhận thực hiện công việc trong hoạt động xây dựng theo một hợp đồng xây dựng, như khảo sát, thiết kế, giám sát, thi công, cung cấp thiết bị. Cùng một công trình có thể có nhiều tầng nhà thầu: nhà thầu chính ký với chủ đầu tư, nhà thầu phụ ký với nhà thầu chính.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Nhà thầu trong hoạt động xây dựng (sau đây gọi là nhà thầu) là tổ chức, cá nhân hoặc kết hợp giữa tổ chức, cá nhân theo hình thức liên danh để tham gia hoạt động xây dựng theo hợp đồng xây dựng.

Khoản 25 Điều 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026); khoản 26, 27, 28 cùng Điều định nghĩa nhà thầu chính, nhà thầu phụ, nhà thầu nước ngoài

Giải nghĩa dễ hiểu

Ba dấu hiệu nhận biết

• Có hợp đồng xây dựng: không có hợp đồng thì không phải "nhà thầu" theo nghĩa pháp lý, dù thực tế đang làm.
• Có thể là cá nhân: một kỹ sư hành nghề độc lập nhận thiết kế, giám sát cũng là nhà thầu, miễn có chứng chỉ hành nghề phù hợp (Điều 90).
• Có thể là liên danh: hợp đồng với liên danh phải có thỏa thuận liên danh và do tất cả thành viên ký, trừ khi có thỏa thuận khác (điểm c khoản 2 Điều 80).

Năng lực: cá nhân cần chứng chỉ, tổ chức tự công khai

Điều 88 Luật Xây dựng 2025 tách bạch hai đối tượng. Cá nhân giữ chức danh chủ nhiệm, chủ trì khảo sát, thiết kế, thẩm tra thiết kế, giám sát thi công, chủ trì quản lý chi phí, chủ nhiệm lập quy hoạch phải có chứng chỉ hành nghề hạng I, II hoặc III. Chỉ huy trưởng công trường, giám đốc quản lý dự án, chủ trì kiểm định chỉ cần đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm. Tổ chức không còn bị đòi chứng chỉ năng lực như trước; thay vào đó tự công khai năng lực trên trang thông tin của Bộ Xây dựng.

Nhà thầu nước ngoài

Phải có giấy phép hoạt động xây dựng do UBND cấp tỉnh cấp trong 06 ngày làm việc (Điều 44, 46 Nghị định 212/2026/NĐ-CP), chỉ được cấp khi đã trúng thầu hoặc được chọn thầu, và phải liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc dùng thầu phụ Việt Nam, trừ khi trong nước không đủ năng lực làm bất kỳ phần việc nào của gói thầu (Điều 43).

Phân biệt nhà thầu chính với nhà thầu phụ

Ví dụ tình huống

Công ty cổ phần An Bình ký hợp đồng thi công khối nhà ở 9 tầng với chủ đầu tư, rồi giao phần chống thấm sàn mái cho Công ty TNHH Thành Đạt bằng hợp đồng thầu phụ. Mười tháng sau khi nghiệm thu, mái thấm diện rộng. Chủ đầu tư gửi văn bản yêu cầu An Bình bảo hành. An Bình trả lời "phần chống thấm do Thành Đạt làm, đề nghị làm việc với Thành Đạt".

Câu trả lời này không đứng vững: điểm l khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng 2025 buộc nhà thầu chính chịu trách nhiệm về chất lượng thi công, kể cả phần việc do nhà thầu phụ thực hiện, trước chủ đầu tư. An Bình phải sửa chữa trong thời hạn bảo hành và chịu chi phí; nếu không làm, chủ đầu tư được dùng tiền bảo hành thuê đơn vị khác (khoản 3 Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). An Bình sau đó yêu cầu Thành Đạt hoàn trả theo hợp đồng thầu phụ.

Chi tiết đáng chú ý: người ký biên bản nghiệm thu phần chống thấm phải có cả người phụ trách kỹ thuật của Thành Đạt (điểm c khoản 5 Điều 22 Nghị định 207/2026). Biên bản thiếu chữ ký này khiến An Bình khó chứng minh lỗi của thầu phụ khi đòi lại tiền.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Bảo hiểm bắt buộc: nhà thầu tư vấn mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho khảo sát, thiết kế công trình từ cấp II trở lên; nhà thầu thi công mua bảo hiểm cho người lao động trên công trường và bảo hiểm trách nhiệm dân sự với bên thứ ba (khoản 1 Điều 10).
• Nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định chỉ được áp dụng trong tình huống hợp đồng đã thỏa thuận, thường khi thầu chính không đáp ứng an toàn, chất lượng, tiến độ sau khi được yêu cầu; ở dự án đầu tư công, dự án PPP, chỉ định thầu phụ không được làm thay đổi giá hợp đồng (Điều 19 Nghị định 210/2026/NĐ-CP).
• Quyền dừng thi công: nhà thầu thi công được dừng khi có nguy cơ mất an toàn hoặc bên giao thầu không thực hiện đúng cam kết, ví dụ chậm thanh toán (điểm d khoản 1 Điều 61).
• Chứng chỉ hành nghề: hiệu lực 10 năm; không còn cấp chứng chỉ quản lý dự án và định giá xây dựng cho hồ sơ mới (khoản 5 Điều 27, khoản 2 Điều 55 Nghị định 212/2026). Một số việc không cần chứng chỉ, như thiết kế, giám sát công tác hoàn thiện không ảnh hưởng kết cấu chịu lực.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: "khoán gọn cho thầu phụ là hết trách nhiệm". Đúng: nhà thầu chính vẫn chịu trách nhiệm toàn bộ trước chủ đầu tư.
• Sai: chủ đầu tư không có lỗi nếu chọn nhầm nhà thầu yếu kém. Đúng: chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc lựa chọn (khoản 5 Điều 88) và phải bồi thường nếu chọn tư vấn giám sát không đủ năng lực gây thiệt hại (điểm e khoản 2 Điều 60).
• Sai: đội thợ tự do không phải "nhà thầu" nên không chịu trách nhiệm. Đúng: cá nhân nhận thi công theo hợp đồng xây dựng vẫn là nhà thầu, phải bảo hành và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình.
• Sai: nhà thầu nước ngoài trúng thầu là được làm ngay. Đúng: phải có giấy phép hoạt động xây dựng trước khi hoạt động.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Contractor là nhà thầu nói chung; main contractor hoặc general contractor là nhà thầu chính; subcontractor là nhà thầu phụ; nominated subcontractor là thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định (thuật ngữ trong FIDIC). Liên danh nhà thầu dịch là joint venture hoặc consortium; cần lưu ý ở nhiều nước "joint venture" có thể là một pháp nhân mới, còn liên danh theo luật Việt Nam thường không lập pháp nhân.

Thuật ngữ liên quan

• Hợp đồng xây dựng — căn cứ xác lập tư cách nhà thầu.
• Chủ đầu tư — bên giao thầu, lựa chọn nhà thầu.
• Tư vấn xây dựng — nhóm nhà thầu khảo sát, thiết kế, giám sát.
• Thi công xây dựng — công việc của nhà thầu thi công.
• Giám sát thi công — do chủ đầu tư hoặc nhà thầu giám sát thực hiện.
• Bảo hành công trình — nghĩa vụ của nhà thầu sau nghiệm thu.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: khoản 25–28 Điều 3, Điều 10, Điều 61, Điều 88 đến Điều 90 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng: Điều 19 (hợp đồng thầu phụ).
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì: Điều 15, 22, 33.

Hỏi đáp nhanh

Công ty xây dựng còn phải có chứng chỉ năng lực không?

Luật Xây dựng 2025 không còn đặt chứng chỉ năng lực làm điều kiện cho tổ chức. Tổ chức tự công khai thông tin năng lực trên trang của Bộ Xây dựng (csdlhdxd.gov.vn), người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm về tính trung thực; chủ đầu tư dùng thông tin này để tham khảo và tự chịu trách nhiệm khi chọn nhà thầu (khoản 5, 6 Điều 88; Điều 41 Nghị định 212/2026/NĐ-CP).

Chứng chỉ hành nghề cấp theo luật cũ còn dùng được không?

Còn, theo lĩnh vực và phạm vi ghi trên chứng chỉ cho đến khi hết hạn (khoản 5 Điều 55 Nghị định 212/2026/NĐ-CP). Chứng chỉ cấp mới có hiệu lực 10 năm.

Nhà thầu phụ làm hỏng thì chủ đầu tư kiện ai?

Kiện nhà thầu chính. Nhà thầu chính chịu trách nhiệm về chất lượng cả phần việc do thầu phụ làm trước chủ đầu tư và trước pháp luật (điểm l khoản 2 Điều 61 Luật Xây dựng 2025); sau đó nhà thầu chính đòi lại thầu phụ theo hợp đồng thầu phụ.