Hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu (thường là chủ đầu tư hoặc nhà thầu chính) và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng.

Khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026); chi tiết tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

Giải nghĩa dễ hiểu

Bản chất là hợp đồng dân sự có "luật riêng"

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện của giao dịch dân sự và các bên đủ điều kiện năng lực theo Luật Xây dựng (Điều 81). Phần nào Luật Xây dựng chưa quy định thì áp dụng Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự (khoản 2 Điều 4). Với dự án đầu tư công, dự án PPP, Nhà nước can thiệp sâu hơn: mức tạm ứng, bảo đảm, phạt đều bị khống chế.

Các loại hợp đồng

Theo nội dung công việc (khoản 1 Điều 82): tư vấn; thi công; cung cấp vật tư thiết bị; thiết kế – cung cấp thiết bị (EP); thiết kế – thi công (EC); cung cấp thiết bị – thi công (PC); thiết kế – cung cấp thiết bị – thi công (EPC); chìa khóa trao tay. Theo hình thức giá (khoản 2 Điều 82): trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp.

Thứ tự ưu tiên tài liệu

Khi các tài liệu mâu thuẫn mà hợp đồng không quy định thứ tự, áp dụng theo khoản 5 Điều 82: thỏa thuận hợp đồng, thông báo trúng thầu, đơn dự thầu, điều kiện cụ thể, điều kiện chung, hồ sơ mời thầu, bản vẽ và chỉ dẫn kỹ thuật, hồ sơ dự thầu, biên bản đàm phán, phụ lục. Ngôn ngữ là tiếng Việt; có bên nước ngoài thì thêm ngôn ngữ khác, không thỏa thuận thứ tự thì tiếng Việt được ưu tiên. Đồng tiền thanh toán là Đồng Việt Nam.

Phân biệt hợp đồng xây dựng với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ví dụ tình huống

Tháng 9/2026, Ban quản lý dự án của một tỉnh ký hợp đồng thi công trọn gói xây trường mầm non với Công ty TNHH Xây dựng Hưng Thịnh, giá 12 tỷ đồng, thời gian 240 ngày. Vì là dự án đầu tư công, Nghị định 210/2026 áp dụng như sau:

• Tạm ứng: hợp đồng thi công 10–50 tỷ đồng có mức tạm ứng tối thiểu 15% (điểm i khoản 3 Điều 12), tức ít nhất 1,8 tỷ đồng; tối đa 30%. Khoản tạm ứng vượt 1 tỷ đồng nên Hưng Thịnh phải nộp bảo lãnh tạm ứng tương đương trước khi nhận tiền. Tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi tổng giá trị đã thanh toán đạt 80% giá hợp đồng, tức 9,6 tỷ đồng.
• Bảo đảm thực hiện hợp đồng: các bên chọn 5% (trong khung 2–10%), tức 600 triệu đồng bằng bảo lãnh ngân hàng.
• Phạt: hợp đồng quy định chậm mỗi ngày phạt 0,1% giá trị phần việc chậm, tổng không quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.

Khi đào móng phát hiện túi bùn không có trong báo cáo khảo sát, Hưng Thịnh viện dẫn "điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được" – một trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản tại điểm b khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng – để đề nghị sửa đổi hợp đồng, gia hạn tiến độ và bổ sung chi phí xử lý nền. Chủ đầu tư được tự quyết định nếu không vượt tổng mức đầu tư và thời gian thực hiện dự án đã duyệt (điểm c khoản 3 Điều 84).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Bên nhận thầu cũng được đòi bảo đảm: trừ dự án đầu tư công, nhà thầu có quyền yêu cầu chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính hoặc có biện pháp bảo đảm thanh toán (khoản 3 Điều 83) – công cụ quan trọng với dự án tư nhân hay nợ đọng.
• Tạm dừng, chấm dứt: phải được thỏa thuận trong hợp đồng; được tạm dừng khi một bên vi phạm nghiêm trọng, bất khả kháng, theo yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc pháp luật thay đổi; phải báo trước bằng văn bản nêu lý do, thời điểm (Điều 85).
• Tự quyết toán, thanh lý: bên kia không tiến hành quyết toán, thanh lý theo thỏa thuận thì bên còn lại có quyền tự làm (khoản 5 Điều 87).
• Giải quyết tranh chấp: thương lượng, hòa giải, ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế (chi phí mỗi bên chịu một nửa nếu không thỏa thuận khác), trọng tài hoặc Tòa án; dự án đầu tư công, PPP dùng trọng tài thì ưu tiên trọng tài trong nước (khoản 5 Điều 86; Điều 17 Nghị định 210/2026). Trong lúc tranh chấp, các bên vẫn phải làm tiếp phần việc không bị ảnh hưởng.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: trần phạt 12% áp dụng cho mọi hợp đồng xây dựng. Đúng: chỉ bắt buộc với công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP.
• Sai: hợp đồng trọn gói thì nhà thầu phải chịu mọi rủi ro. Đúng: bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản (kể cả địa chất bất thường, Nhà nước đổi chính sách) vẫn là căn cứ sửa đổi hợp đồng.
• Sai: thanh toán hợp đồng trọn gói phải đo đếm khối lượng chi tiết từng đợt. Đúng: ở dự án đầu tư công, dự án PPP, thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng ứng với giai đoạn đã thỏa thuận, không đòi xác nhận khối lượng chi tiết trừ phần phát sinh ngoài phạm vi (điểm c khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026).

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Construction contract là cách dịch chuẩn. Các loại hợp đồng giữ nguyên ký hiệu quốc tế: EPC, turnkey contract (chìa khóa trao tay), lump-sum contract (trọn gói), cost-plus contract (chi phí cộng phí). Ban xử lý tranh chấp tương ứng dispute board trong mẫu FIDIC. Lưu ý "penalty" trong luật Anh có thể bị coi là vô hiệu nếu mang tính trừng phạt, nên hợp đồng song ngữ theo mẫu quốc tế thường dùng liquidated damages; khi áp dụng luật Việt Nam cần ghi rõ đó là phạt vi phạm hay bồi thường thiệt hại định trước.

Thuật ngữ liên quan

• Nhà thầu xây dựng — bên nhận thầu trong hợp đồng.
• Chủ đầu tư — thường là bên giao thầu.
• Bảo lãnh ngân hàng — hình thức phổ biến của bảo đảm thực hiện, bảo lãnh tạm ứng.
• Phạt vi phạm — chế tài do các bên thỏa thuận.
• Miễn trách nhiệm do bất khả kháng — cơ sở tạm dừng, sửa đổi hợp đồng.
• Trọng tài thương mại — kênh giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án.
• Bảo hành công trình — nghĩa vụ kéo dài sau nghiệm thu.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 4, Điều 13, Điều 80 đến Điều 87, khoản 7 Điều 95 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Bộ luật Dân sự 2015 – quy định chung về hợp đồng, áp dụng phần Luật Xây dựng chưa quy định.
• Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Nghị định 50/2021/NĐ-CP – hết hiệu lực từ 01/7/2026, vẫn áp dụng cho hợp đồng đã ký trước đó.

Hỏi đáp nhanh

Thuê thợ xây nhà mà chỉ thỏa thuận miệng thì có sao không?

Luật Xây dựng 2025 định nghĩa hợp đồng xây dựng là thỏa thuận bằng văn bản. Thỏa thuận miệng vẫn có thể được Tòa án xem xét như một giao dịch dân sự, nhưng khi tranh chấp về khối lượng phát sinh, chất lượng hay tiến độ thì rất khó chứng minh. Nên lập văn bản ghi rõ khối lượng, đơn giá, tiến độ, cách nghiệm thu và bảo hành.

Mức phạt vi phạm hợp đồng xây dựng tối đa là bao nhiêu?

Với công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP: không quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm (khoản 3 Điều 86). Với dự án khác, Luật Xây dựng không đặt trần; nên ghi con số cụ thể trong hợp đồng. Ngoài tiền phạt, bên vi phạm còn phải bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng có thỏa thuận.

Hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng luật nào?

Tiếp tục theo Luật Xây dựng 2014 và các nghị định cũ (Nghị định 37/2015/NĐ-CP), nhưng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì được áp dụng Luật Xây dựng 2025 (khoản 7 Điều 95).

Giá vật liệu tăng đột biến, nhà thầu có được đòi điều chỉnh giá hợp đồng trọn gói không?

Về nguyên tắc giá trọn gói không điều chỉnh. Tuy nhiên Điều 18 Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho phép các bên phân tích biến động giá bất thường, vượt khả năng dự báo, đối chiếu với điều kiện hoàn cảnh thay đổi cơ bản tại Điều 13 Luật Xây dựng để xem xét sửa đổi hợp đồng theo Điều 84.