Bảo hành công trình

Bảo hành công trình là trách nhiệm của nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị phải sửa chữa, khắc phục, thay thế miễn phí những hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của mình phát sinh trong một thời hạn sau khi công trình được nghiệm thu. Đây là "đuôi" của hợp đồng xây dựng: tiền đã thanh toán gần hết nhưng nghĩa vụ vẫn còn.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng.

Khoản 14 Điều 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 (hiệu lực từ 01/7/2026); Điều 64 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15

Giải nghĩa dễ hiểu

Ai bảo hành, bảo hành gì

Nhà thầu thi công bảo hành phần công trình mình làm; nhà thầu cung ứng thiết bị bảo hành thiết bị mình cung cấp. Nội dung gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết (Điều 64 Luật Xây dựng 2025). Nhà thầu chịu mọi chi phí bảo hành, nhưng được từ chối nếu hư hỏng không do lỗi của mình hoặc do bất khả kháng đã quy định trong hợp đồng (khoản 2, 3 Điều 33 Nghị định 207/2026). Chủ sở hữu vận hành, bảo trì sai quy định thì khó buộc nhà thầu chịu.

Thời hạn tối thiểu

Tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu. Với công trình dùng vốn đầu tư công, chi thường xuyên hoặc vốn ngân sách khác (khoản 5 Điều 32 Nghị định 207/2026):

• Không ít hơn 24 tháng với công trình cấp đặc biệt và cấp I.
• Không ít hơn 12 tháng với công trình cấp còn lại.
• Thiết bị: theo hợp đồng nhưng không ngắn hơn thời hạn của nhà sản xuất, tính từ khi nghiệm thu lắp đặt, vận hành.

Công trình vốn khác được tham khảo các mức này. Riêng nhà ở theo Luật Nhà ở 2023: nhà chung cư tối thiểu 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng; nội dung bảo hành gồm khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang, phần ốp lát trát, hệ thống điện, nước, bể phốt, thoát nước và nghiêng, lún, nứt, sụt nhà (Điều 129).

Tiền bảo hành

Công trình vốn nhà nước phải bảo hành bằng tiền hoặc thư bảo lãnh ngân hàng, mức tối thiểu 3% giá trị hợp đồng với công trình cấp đặc biệt, cấp I và 5% với cấp còn lại (khoản 7 Điều 32). Nhà thầu chỉ được nhận lại sau khi hết thời hạn và được chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản đã hoàn thành bảo hành.

Phân biệt bảo hành với bảo trì công trình

Ví dụ tình huống

Tình huống 1 – căn hộ chung cư. Tòa chung cư nơi chị Ngô Thanh Mai mua căn hộ được nghiệm thu đưa vào sử dụng ngày 15/3/2025. Tháng 10/2026, tường phòng ngủ thấm nước từ hộp kỹ thuật. Chủ đầu tư trả lời "hợp đồng với nhà thầu chỉ bảo hành 12 tháng, nay đã hết, đề nghị cư dân tự sửa". Câu trả lời sai: với người mua, bên bán phải bảo hành nhà chung cư tối thiểu 60 tháng, tức đến tháng 3/2030; bên bán có quyền đòi nhà thầu thực hiện nhưng không được đẩy trách nhiệm sang người mua (khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở 2023). Chị Mai nên gửi yêu cầu bảo hành bằng văn bản, chụp ảnh hiện trạng; nếu bị từ chối có thể khiếu nại tới Sở Xây dựng hoặc khởi kiện.

Tình huống 2 – công trình vốn ngân sách. Nhà văn hóa xã, công trình cấp III, hợp đồng thi công 8 tỷ đồng, nghiệm thu ngày 01/9/2026. Thời hạn bảo hành tối thiểu 12 tháng, đến 01/9/2027; tiền bảo hành tối thiểu 5%, tức 400 triệu đồng, giữ bằng tiền hoặc thư bảo lãnh. Tháng 3/2027 mái dột, nhà thầu không đến sửa sau hai lần thông báo: chủ đầu tư dùng tiền bảo hành thuê đơn vị khác chống thấm, phần còn lại hoàn trả khi hết hạn.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Kéo dài bảo hành: hạng mục từng có khiếm khuyết hoặc sự cố đã khắc phục trong thi công có thể được thỏa thuận thời hạn bảo hành dài hơn trước khi nghiệm thu (khoản 4 Điều 32 Nghị định 207/2026).
• Bảo hành vượt mức tối thiểu: phần thời gian vượt phải thỏa thuận riêng về tiền bảo hành hoặc bảo lãnh thay thế (khoản 8 Điều 32).
• Kết thúc bảo hành: nhà thầu lập báo cáo hoàn thành bảo hành; chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận và hoàn trả tiền hoặc giải tỏa bảo lãnh. Nhà thầu không lập báo cáo bị phạt 20–30 triệu đồng; chủ đầu tư không xác nhận hoặc xác nhận sai bị phạt 30–40 triệu đồng (Điều 33, 34 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức cho tổ chức).
• Thời điểm bắt đầu tính phải ghi trong biên bản nghiệm thu hoàn thành (điểm g khoản 5 Điều 24 Nghị định 207/2026); với nghiệm thu từng phần, mỗi phần có mốc bảo hành riêng.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: thời hạn bảo hành tính từ ngày nhận bàn giao căn hộ. Đúng: theo Luật Nhà ở tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; người nhận nhà muộn có thể còn ít thời gian bảo hành hơn.
• Sai: hết bảo hành là không thể đòi bồi thường. Đúng: hư hỏng do lỗi thi công nghiêm trọng, sự cố công trình vẫn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự.
• Sai: mức 12 hay 24 tháng áp dụng bắt buộc cho mọi công trình. Đúng: bắt buộc với công trình vốn nhà nước; công trình vốn tư nhân chỉ tham khảo, trừ nhà ở bán, cho thuê mua theo Luật Nhà ở.
• Sai: chủ đầu tư được giữ tiền bảo hành vô thời hạn. Đúng: phải hoàn trả khi hết thời hạn và nhà thầu đã hoàn thành bảo hành.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Warranty hoặc defects liability là cách dịch phổ biến; thời hạn bảo hành trong FIDIC gọi là Defects Notification Period (bản cũ: Defects Liability Period). Tiền giữ lại bảo hành là retention money; thư bảo lãnh bảo hành là warranty bond hoặc maintenance bond. Cần phân biệt "maintenance" (bảo trì) với "warranty": một số hợp đồng tiếng Anh dùng "maintenance period" để chỉ thời hạn bảo hành, dễ gây hiểu nhầm khi dịch ngược.

Thuật ngữ liên quan

• Bảo trì công trình — trách nhiệm của chủ sở hữu, khác bảo hành.
• Nghiệm thu công trình — mốc bắt đầu tính bảo hành.
• Hợp đồng xây dựng — nơi ghi thời hạn, giá trị bảo hành.
• Nhà chung cư — bảo hành tối thiểu 60 tháng.
• Chất lượng công trình — khiếm khuyết chất lượng là đối tượng bảo hành.
• Bảo lãnh ngân hàng — hình thức thay thế tiền bảo hành.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 64 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP: khoản 14 Điều 2, Điều 32, Điều 33 – hiệu lực từ 01/7/2026, thay Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Điều 129 – hiệu lực từ 01/8/2024.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP: Điều 33, Điều 34 – hiệu lực từ 26/8/2026.

Hỏi đáp nhanh

Mua căn hộ chung cư được bảo hành bao lâu?

Tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng (khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2023). Bên bán chịu trách nhiệm bảo hành với người mua, kể cả khi hợp đồng giữa bên bán và nhà thầu quy định thời hạn ngắn hơn.

Nhà thầu chây ì không bảo hành thì xử lý thế nào?

Chủ đầu tư được dùng tiền bảo hành để thuê đơn vị khác sửa (khoản 3 Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Nhà thầu không thực hiện trách nhiệm bảo hành còn bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng và buộc thực hiện bảo hành (khoản 3 Điều 34 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Thuê thợ xây nhà riêng có được bảo hành không?

Có, nếu thợ là bên nhận thầu theo hợp đồng xây dựng: nhà thầu thi công có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi công (khoản 1 Điều 64 Luật Xây dựng 2025). Thời hạn, cách bảo hành nên ghi rõ trong hợp đồng; nghị định chỉ bắt buộc mức tối thiểu cho công trình dùng vốn nhà nước.