Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để được xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 01/7/2026; riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43 về trường hợp miễn giấy phép có hiệu lực từ 01/01/2026)

Chi tiết thủ tục nằm ở Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 (thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP).

Giải nghĩa dễ hiểu

Ba loại giấy phép

• Giấy phép xây dựng mới.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn – cấp ở khu vực đã có quy hoạch được duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất; chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ khi Nhà nước thu hồi (khoản 2 Điều 44; xem Giấy phép xây dựng có thời hạn).

Ba điều kiện cốt lõi để được cấp

Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 rút điều kiện về ba nhóm: (1) phù hợp mục đích sử dụng đất – chứng minh bằng một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai liệt kê tại Điều 55 Nghị định 217/2026; (2) phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc (trừ giấy phép có thời hạn); (3) thiết kế bảo đảm an toàn cho chính công trình và công trình lân cận, đáp ứng phòng cháy chữa cháy, môi trường, khả năng đấu nối hạ tầng.

Ai cấp

Theo Điều 53 Nghị định 217/2026: UBND cấp xã cấp cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn; Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế cấp cho công trình trong khu do mình quản lý; Sở Xây dựng cấp cho các công trình còn lại. Phần việc cấp phép nhà ở mà cấp huyện làm trước 01/7/2025 nay thuộc xã, phường.

Phân biệt giấy phép xây dựng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ví dụ tình huống

Tháng 8/2026, bà Lê Thu Hà có 72 m2 đất ở tại một phường của Hà Nội, muốn xây nhà 5 tầng, tổng sàn khoảng 300 m2. Thợ xây bảo "dưới 7 tầng, dưới 500 m2 là miễn phép" – sai, vì thửa đất nằm trong khu vực phát triển đô thị của quy hoạch chung thành phố.

Bà Hà nộp hồ sơ trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia tới UBND phường, gồm: đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bộ bản vẽ (mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng và mặt cắt móng, sơ đồ đấu nối cấp thoát nước, cấp điện) và bản cam kết bảo đảm an toàn cho nhà liền kề (Điều 60). Vì nhà 5 tầng vượt ngưỡng "dưới 3 tầng, dưới 250 m2 sàn, cao dưới 12 m", bản vẽ phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn lập (khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP).

Nếu phường yêu cầu bổ sung (chỉ được yêu cầu một lần), bà có 02 ngày làm việc để nộp lại. Thời hạn cấp phép cho nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khoản 1 Điều 54). Giấy phép cấp ngày 25/8/2026 thì bà phải khởi công trước 25/8/2027, nếu chậm phải xin gia hạn.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

Các trường hợp miễn giấy phép (khoản 2 Điều 43)

• Công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm, công trình trên đất quốc phòng, an ninh; công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng, bộ trưởng, chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư; một số công trình theo tuyến.
• Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã phê duyệt.
• Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 ngoài các khu vực có quy hoạch nêu ở ví dụ trên.

Trừ công trình bí mật, khẩn cấp, tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư công trình được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công tới cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương, phần lớn phải kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ xin phép (khoản 3 Điều 43). Nhà ở riêng lẻ được miễn vẫn phải xây trên đất ở hợp pháp (khoản 3 Điều 48).

Thu hồi giấy phép

Giấy phép bị thu hồi nếu cấp sai quy định hoặc chủ đầu tư không khắc phục việc xây sai phép trong thời hạn được yêu cầu (Điều 65 Nghị định 217/2026).

Chuyển tiếp: công trình được miễn phép theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 tiếp tục được miễn (khoản 3 Điều 95).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m2 sàn là khỏi xin phép. Đúng: chỉ miễn khi thửa đất nằm ngoài khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và khu vực xây dựng đã được xác định trong quy hoạch chung, ngoài khu có quy chế quản lý kiến trúc.
• Sai: đã có giấy phép thì sửa thiết kế tùy ý miễn không vượt diện tích. Đúng: đổi kết cấu chính, thêm tầng tum vượt chiều cao tối đa hay đổi mặt tiền ở khu có quản lý kiến trúc đều phải điều chỉnh giấy phép.
• Sai: nộp hồ sơ rồi cứ khởi công, chờ phép về sau. Đúng: thi công nhà ở riêng lẻ khi chưa có giấy phép bị phạt (mức cho cá nhân từ 30 đến 40 triệu đồng theo khoản 7 Điều 25 và điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP) và buộc dừng thi công.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Construction permit là cách dịch thường gặp trong các bản dịch tiếng Anh của Luật Xây dựng Việt Nam; building permit phổ biến trong văn bản Anh – Mỹ và dùng được cho nhà ở. Giấy phép có thời hạn có thể dịch temporary construction permit hoặc time-limited construction permit. Tránh dịch là "license" – từ này thường chỉ giấy phép hành nghề, kinh doanh.

Thuật ngữ liên quan

• Giấy phép xây dựng có thời hạn — loại giấy phép cấp ở khu vực có quy hoạch nhưng chưa thu hồi đất.
• Khởi công xây dựng — có giấy phép (nếu thuộc diện phải có) là một điều kiện khởi công.
• Vi phạm trật tự xây dựng — xây không phép, sai phép là nhóm vi phạm phổ biến nhất.
• Nhà ở riêng lẻ — đối tượng được cấp phép nhanh nhất, 07 ngày làm việc.
• Chỉ giới xây dựng — một nội dung ghi trong giấy phép.
• Mật độ xây dựng — chỉ tiêu quy hoạch cơ quan cấp phép đối chiếu.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: khoản 21 Điều 3, Điều 43 đến Điều 48, Điều 95 – hiệu lực từ 01/7/2026 (khoản 2, 3 Điều 43 từ 01/01/2026).
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng: Điều 49 đến Điều 67 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình: Điều 10.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng: Điều 25, Điều 85 – hiệu lực từ 26/8/2026, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Hỏi đáp nhanh

Xây nhà 3 tầng ở phường có phải xin giấy phép xây dựng không?

Thường là có. Mức miễn "dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2" tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 chỉ áp dụng khi thửa đất không nằm trong khu vực phát triển đô thị, khu chức năng xác định trong quy hoạch chung, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà ở trong phường gần như luôn rơi vào các khu vực này.

Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?

Giấy phép ghi thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn (khoản 10 Điều 49 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Chưa khởi công kịp thì xin gia hạn; mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng.

Sửa nhà bên trong, thay mái tôn có cần giấy phép không?

Sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc được miễn, với điều kiện không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy chữa cháy và môi trường (điểm h khoản 2 Điều 43). Đập cột, nâng tầng, đổ thêm sàn thì không thuộc diện miễn.

Đã có giấy phép theo luật cũ, nay muốn đổi thiết kế thì sao?

Nếu công trình đó theo Luật Xây dựng 2025 đã thuộc diện miễn giấy phép thì điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh giấy phép (khoản 3 Điều 95). Nếu vẫn thuộc diện phải có phép mà thay đổi số tầng, diện tích xây dựng, vị trí, kết cấu chính hoặc kiến trúc mặt ngoài ở khu có quản lý kiến trúc thì phải xin điều chỉnh giấy phép trước khi làm.