Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người đang sử dụng, hoặc thu lại đất Nhà nước đã giao quản lý. Tùy lý do thu hồi, người có đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không được bồi thường.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý.

Khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giải nghĩa dễ hiểu

Bốn nhóm lý do thu hồi

• Quốc phòng, an ninh (Điều 78): nơi đóng quân, căn cứ quân sự, trường bắn, cơ sở giam giữ… Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.
• Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79): danh mục 31 trường hợp, từ đường giao thông, trường học, khu công nghiệp tới khu đô thị. Nghị quyết 254/2025/QH15 thêm dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT; và dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì phần còn lại có thể bị thu hồi khi HĐND cấp tỉnh thông qua.
• Vi phạm pháp luật đất đai (Điều 81): sử dụng sai mục đích, hủy hoại đất đã bị phạt mà tiếp tục vi phạm; không thực hiện nghĩa vụ tài chính; bỏ hoang đất trồng cây hằng năm 12 tháng, cây lâu năm 18 tháng, đất trồng rừng 24 tháng liên tục đã bị phạt mà không đưa vào sử dụng…
• Chấm dứt sử dụng theo pháp luật, tự nguyện trả lại, nguy cơ đe dọa tính mạng (Điều 82): người chết không có người thừa kế, hết hạn không được gia hạn, đất sạt lở, ô nhiễm.

Các mốc thời gian từ 01/01/2026

• Thông báo thu hồi gửi trước khi ra quyết định chậm nhất 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp (điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15), thay cho 90 và 180 ngày của khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai.
• Niêm yết phương án bồi thường tại UBND cấp xã và khu dân cư: 10 ngày (thay 30 ngày); đối thoại khi còn ý kiến không đồng ý: không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.
• Quyết định thu hồi ban hành trong 10 ngày kể từ khi phê duyệt phương án (trường hợp không phải bố trí tái định cư) hoặc khi người dân đã được bố trí tái định cư (khoản 5 Điều 87).
• Chi trả tiền bồi thường trong 30 ngày kể từ khi quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực; chậm thì phải trả thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp thuế (khoản 3 Điều 94).

Điều kiện “phương án trước, thu hồi sau”

Thu hồi vì quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội phải hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường và bố trí tái định cư trước, trừ một số trường hợp như dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ, hoặc khi trên 75% người sử dụng đất đồng ý (khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).

Phân biệt thu hồi vì lợi ích công cộng với thu hồi do vi phạm

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Gia đình ông Văn Đình Khôi có 600 m² đất trồng lúa và 200 m² đất ở tại một xã của tỉnh Hưng Yên nằm trong dự án mở rộng quốc lộ. Ngày 02/3/2026, cơ quan có thẩm quyền gửi thông báo thu hồi. Quyết định thu hồi phần đất lúa sớm nhất ngày 01/5/2026 (60 ngày), phần đất ở sớm nhất ngày 30/6/2026 (120 ngày), trừ khi ông Khôi đồng ý bàn giao sớm. Phương án niêm yết 10 ngày tại UBND xã; không đồng ý về giá thì ông được đối thoại; tiền chi trả trong 30 ngày sau khi phương án được phê duyệt.

Tình huống 2. Năm 2022, bà Trịnh Thị Duyên nhận thông báo thu hồi cho một dự án khu dân cư nhưng đến cuối năm 2025 vẫn chưa có quyết định thu hồi. Từ 01/01/2026, thông báo đó hết hiệu lực. Nếu dự án tiếp tục, cơ quan có thẩm quyền phải ra thông báo mới theo Luật Đất đai 2024, và giá bồi thường được xác định theo quy định tại thời điểm phê duyệt phương án mới — tức theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, không theo mức cũ.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Thẩm quyền: khoản 2 Điều 83 giao UBND cấp huyện thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân và mọi trường hợp theo Điều 78, 79. Từ 01/7/2025 chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã; từ 31/01/2026 thuộc UBND cấp tỉnh với quyền phân cấp, ủy quyền (khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thực hiện đến trước 01/3/2027).
• Kiểm đếm bắt buộc: không phối hợp đo đạc, kiểm đếm sau 15 ngày vận động và 10 ngày chờ thì có thể bị ra quyết định kiểm đếm bắt buộc (điểm đ khoản 2 Điều 87).
• Cưỡng chế: không bàn giao đất sau 10 ngày vận động thì bị ra quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi (khoản 7 Điều 87, Điều 89).
• Phương án đã duyệt trước 01/01/2026: tiếp tục thực hiện (điểm a khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: thông báo thu hồi là đất đã bị thu hồi. — Đúng: chỉ quyết định thu hồi mới làm chấm dứt quyền; thông báo có hiệu lực 12 tháng.
• Sai: phải báo trước 90 ngày, 180 ngày. — Đúng: từ 01/01/2026 là 60 ngày và 120 ngày.
• Sai: đang khiếu nại thì chưa phải giao đất. — Đúng: quyết định có hiệu lực và phương án đã công bố thì phải chấp hành; khiếu nại không làm tạm dừng.
• Sai: thu hồi đất nào cũng được đền. — Đúng: thu hồi do vi phạm, đất công ích, đất do cơ quan nhà nước quản lý không được bồi thường về đất.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Thu hồi vì lợi ích công cộng gần với compulsory acquisition (Anh, Úc) hay eminent domain (Hoa Kỳ). Văn bản song ngữ của Việt Nam thường dùng land recovery hoặc land acquisition by the State. Không dùng expropriation cho mọi trường hợp: từ này nhấn mạnh tước quyền sở hữu, trong khi ở đây Nhà nước thu lại quyền sử dụng. Thu hồi do vi phạm có thể dịch land recovery due to violations.

Thuật ngữ liên quan

• Bồi thường khi thu hồi đất — quyền lợi chính của người có đất bị thu hồi.
• Hỗ trợ khi thu hồi đất — các khoản ngoài bồi thường.
• Tái định cư — bố trí chỗ ở mới.
• Giải phóng mặt bằng — cách gọi thực tế của cả quy trình.
• Thu hồi đất do vi phạm — nhóm không được bồi thường.
• Khiếu nại — phản đối quyết định thu hồi.
• Khởi kiện vụ án hành chính — đưa quyết định thu hồi ra Tòa.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024, đã được sửa đổi, bổ sung) — khoản 35 Điều 3; Điều 78 đến Điều 91; Điều 94; Điều 105; Điều 151.
• Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) — Điều 3.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025); Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/01/2026) — Điều 14, Điều 19.
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP — thu hồi đất do vi phạm, chấm dứt sử dụng đất (đã được sửa đổi).
• Luật Khiếu nại 2011; Luật Tố tụng hành chính 2015 (đã sửa đổi).

Hỏi đáp nhanh

Nhận thông báo thu hồi đất thì còn được bán, cho, xây nhà không?

Thông báo thu hồi chưa phải quyết định thu hồi, nhưng tài sản tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi không được bồi thường (khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai) — xây thêm lúc này là mất trắng. Đất đã có quyết định thu hồi thì không được cấp giấy chứng nhận, trừ khi quá 03 năm không thực hiện (điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai).

Thông báo thu hồi từ năm 2022 mà đến nay chưa có quyết định thì sao?

Thông báo thu hồi ban hành trước 01/8/2024 mà chưa có quyết định thu hồi trước 01/01/2026 thì hết hiệu lực; nếu vẫn muốn thu hồi, cơ quan nhà nước phải ra thông báo mới (điểm c khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15). Thông báo theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực 12 tháng (khoản 5 Điều 85).

Không đồng ý quyết định thu hồi đất thì làm gì?

Có thể khiếu nại tới người ra quyết định (thời hiệu 90 ngày) hoặc khởi kiện vụ án hành chính (thời hiệu 01 năm) kể từ khi nhận hoặc biết quyết định. Trong thời gian khiếu nại, khởi kiện, người có đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đã có hiệu lực (khoản 4 Điều 85).

Ai ký quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân hiện nay?

Luật quy định UBND cấp huyện (khoản 2 Điều 83). Từ 01/7/2025 thẩm quyền này chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã; từ 31/01/2026, khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh và tỉnh quyết định phân cấp, ủy quyền. Cần đọc tên cơ quan, người ký trên chính quyết định để xác định nơi khiếu nại.