Bảng giá đất là văn bản do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, quy định giá của từng loại đất theo khu vực, vị trí (nơi có bản đồ số thì đến từng thửa). Từ 01/01/2026, giá trong bảng nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, tiền phạt và cả tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Định nghĩa theo văn bản pháp luật
Pháp luật không định nghĩa bảng giá đất bằng một câu, mà xác định nó qua chức năng:
Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026); Điều 159 Luật Đất đai số 31/2024/QH15
Giải nghĩa dễ hiểu
Ai làm, áp dụng từ khi nào
- UBND tỉnh tổ chức xây dựng; Hội đồng thẩm định bảng giá đất do Chủ tịch UBND tỉnh thành lập thẩm định; HĐND tỉnh quyết định, công bố và áp dụng từ 01/01/2026, sửa đổi, bổ sung khi cần (Điều 7, Điều 9 Nghị quyết 254/2025/QH15).
- Thông tin giá thị trường đầu vào lấy trong 24 tháng trước thời điểm giao nhiệm vụ xây dựng (khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15).
- Trước đó, bảng giá ban hành theo Luật Đất đai 2013 (chu kỳ 5 năm) được dùng đến hết 31/12/2025, tỉnh được điều chỉnh (khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024) — nhiều tỉnh đã điều chỉnh tăng mạnh trong giai đoạn này.
Bảng giá đọc thế nào
Bảng chia theo loại đất (đất ở nông thôn, đất ở đô thị, thương mại dịch vụ, trồng lúa, cây lâu năm, rừng sản xuất…), rồi theo khu vực và vị trí: mặt đường hay trong ngõ, ngõ rộng hay hẹp, cách trục chính bao xa (Điều 7 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Muốn biết giá thửa của mình, phải xác định đúng tên đường hoặc đoạn đường, loại đất trên sổ, và vị trí của thửa theo tiêu chí của tỉnh.
Hệ số điều chỉnh giá đất
Là tỷ lệ tăng, giảm giá đất tương ứng với khu vực, vị trí trong bảng giá, do UBND tỉnh ban hành áp dụng từ 01/01 hằng năm, có thể sửa trong năm (Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15). Hệ số gồm thành phần biến động thị trường (giá thị trường chia giá trong bảng), thành phần theo quy hoạch và theo yếu tố khác (Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Cơ chế này cho phép bảng giá đứng yên trong khi hệ số bám thị trường.
Khi nào không dùng bảng giá
Dự án lấn biển; các trường hợp không áp dụng được bảng giá; dự án có mục đích hỗn hợp nếu UBND tỉnh quyết định xác định giá cụ thể (khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Khi đó mới định giá đất cụ thể.
Phân biệt bảng giá đất với giá đất cụ thể và hệ số điều chỉnh
| Tiêu chí | Bảng giá đất | Hệ số điều chỉnh giá đất | Giá đất cụ thể |
|---|---|---|---|
| Cơ quan quyết định | HĐND tỉnh | UBND tỉnh | Cơ quan có thẩm quyền theo từng trường hợp, qua Hội đồng thẩm định |
| Phạm vi | Toàn tỉnh, theo loại đất, khu vực, vị trí | Theo khu vực, vị trí, loại đất | Một thửa, một khu đất, một dự án |
| Chu kỳ | Từ 01/01/2026, sửa khi cần | Từ 01/01 hằng năm, sửa trong năm được | Mỗi lần có việc cần định giá |
| Vai trò từ 2026 | Căn cứ chính | Nhân với giá trong bảng | Ngoại lệ (lấn biển, không áp được bảng giá…) |
Ví dụ tình huống
Tình huống 1. Anh Sầm Văn Định có thửa đất ở kèm vườn tại một phường của tỉnh Tuyên Quang, xin chuyển 100 m² vườn trong cùng thửa sang đất ở; quyết định cho phép ban hành tháng 4/2026, diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở. Giả định bảng giá 2026 cho vị trí thửa: đất ở 8 triệu đồng/m², đất trồng cây lâu năm 200.000 đồng/m², hệ số điều chỉnh 1,2 cho cả hai loại. Tiền sử dụng đất = 30% × (9,6 triệu − 0,24 triệu) × 100 m² = 280,8 triệu đồng (điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15). Thời điểm chốt giá là ngày ra quyết định, nên nếu quyết định ký sang năm 2027 với hệ số mới thì số tiền sẽ khác.
Tình huống 2. Bà Ma Thị Duyên bị thu hồi 120 m² đất ở; giá đất ở trong bảng giá tại vị trí đó là 15 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh khu vực 1,6. Giá tính bồi thường là 24 triệu đồng/m², tiền bồi thường về đất 2,88 tỷ đồng (khoản 6 Điều 3, khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15). Bà cho rằng giá giao dịch quanh đó 35 triệu đồng/m²; con đường đúng là góp ý khi lấy ý kiến phương án và khiếu nại quyết định phê duyệt, chứ không thể yêu cầu áp giá giao dịch thay bảng giá.
Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ
- Không ghi giá trong quyết định: từ 2026, quyết định giao đất, cho thuê, chuyển mục đích, gia hạn không phải ghi giá đất (khoản 4 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15); số tiền thể hiện ở thông báo của cơ quan thuế.
- Chuyển tiếp: nơi chưa ban hành đủ căn cứ thì vẫn tính theo Luật Đất đai; hạn chót ban hành đủ là 01/7/2026 (khoản 5 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15).
- Sửa bảng giá: khi hệ số biến động thị trường vượt mức tối đa, tối thiểu do HĐND tỉnh đặt; khi đổi địa giới, tên đường; khi quản lý cần (khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
- Đấu giá: đất đã đấu giá 02 lần không thành mà tổ chức lại thì được xác định lại giá khởi điểm (khoản 4a Điều 54 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
Những chỗ hay hiểu sai
- Sai: bảng giá đất 5 năm mới đổi một lần. — Đúng: đó là cơ chế cũ; nay bảng giá sửa khi cần và hệ số ban hành hằng năm.
- Sai: giá trong bảng là giá phải trả. — Đúng: trong nhiều trường hợp phải nhân hệ số điều chỉnh của năm đó.
- Sai: hệ số do HĐND quyết định. — Đúng: HĐND quyết định bảng giá; UBND tỉnh ban hành hệ số.
- Sai: bồi thường thu hồi đất theo giá thị trường. — Đúng: theo bảng giá nhân hệ số; hệ số được xây dựng từ giá thị trường nhưng không phải giá giao dịch từng thửa.
Thuật ngữ tiếng Anh tương đương
Dùng land price table hoặc land price list; hệ số điều chỉnh giá đất là land price adjustment coefficient. Không nên dịch là land valuation roll hay assessed value của hệ thống thuế tài sản Mỹ vì bảng giá Việt Nam dùng cho nhiều mục đích, không chỉ tính thuế. Giá đất cụ thể là specific land price.
Thuật ngữ liên quan
- Giá đất — khái niệm chung, bảng giá là một loại.
- Tiền sử dụng đất — tính theo bảng giá và hệ số.
- Bồi thường khi thu hồi đất — từ 2026 tính theo bảng giá nhân hệ số.
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai — các khoản lấy bảng giá làm căn cứ.
- Chuyển mục đích sử dụng đất — trường hợp hay phải tra bảng giá nhất.
- Lệ phí trước bạ — tính trên giá đất theo bảng giá.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024, đã được sửa đổi, bổ sung) — Điều 158, 159, 160; khoản 1 Điều 257.
- Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) — khoản 6 Điều 3; Điều 5 đến Điều 10.
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/01/2026) — Điều 5 đến Điều 8; Phụ lục về trình tự xây dựng bảng giá, hệ số.
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất (sửa đổi bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP, 226/2025/NĐ-CP, 49/2026/NĐ-CP).
Hỏi đáp nhanh
Tra bảng giá đất của tỉnh mình ở đâu?
Bảng giá đất là nghị quyết của HĐND cấp tỉnh, đăng trên cổng thông tin điện tử của tỉnh và Sở Nông nghiệp và Môi trường. Cần tra cả quyết định hệ số điều chỉnh giá đất của UBND tỉnh năm đó, vì số tiền thực tế thường bằng giá trong bảng nhân hệ số.
Bảng giá đất có được thay đổi giữa năm không?
Có. HĐND tỉnh sửa đổi, bổ sung bảng giá khi cần (khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15), ví dụ khi hệ số biến động thị trường vượt khung, khi đổi tên đường, địa giới, hoặc bổ sung tuyến đường mới (Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). UBND tỉnh cũng có thể sửa hệ số điều chỉnh trong năm cho từng khu vực, vị trí.
Đường nhà tôi chưa có tên trong bảng giá thì tính theo giá nào?
Đây là trường hợp phải bổ sung bảng giá (điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Riêng bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà vị trí chưa có giá thì tạm căn cứ giá ở vị trí tương tự, UBND xã báo cáo để HĐND tỉnh bổ sung ở kỳ họp gần nhất (khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.