Dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất về việc bỏ vốn để xây dựng mới, nâng cấp, mở rộng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình, gắn với một thời hạn và một mức chi phí xác định.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, nâng cấp, mở rộng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình nhằm duy trì, phát triển, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.

Khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026)

Giải nghĩa dễ hiểu

Bốn loại theo hình thức đầu tư

Điều 17 Luật Xây dựng 2025 chia dự án theo nguồn vốn – nguồn vốn quyết định mức độ Nhà nước can thiệp:

• Dự án đầu tư công – Nhà nước kiểm soát chặt nhất, từ chủ trương đến chi phí.
• Dự án PPP – thực hiện theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
• Dự án dùng chi thường xuyên, vốn ngân sách khác – quản lý như dự án đầu tư công.
• Dự án đầu tư kinh doanh – mọi dự án còn lại, chủ yếu vốn doanh nghiệp; người quyết định đầu tư tự thẩm định là chính.

Ngoài ra dự án còn được xếp theo quy mô (quan trọng quốc gia, nhóm A, B, C theo tiêu chí của pháp luật đầu tư công) và theo công năng (Phụ lục III Nghị định 217/2026/NĐ-CP).

Hai loại hồ sơ dự án

Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thuyết minh và thiết kế cơ sở (hoặc thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật nếu người quyết định đầu tư chọn) – Điều 24. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật là bản rút gọn, thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công – Điều 25, chỉ dùng cho công trình tôn giáo, dự án quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản theo quy định của Chính phủ và trường hợp luật khác cho phép (khoản 2 Điều 23).

Ba giai đoạn

Chuẩn bị dự án (khảo sát, lập và thẩm định báo cáo, phê duyệt), thực hiện dự án (mặt bằng, thiết kế triển khai, cấp phép nếu có, ký hợp đồng, thi công, nghiệm thu, bàn giao) và kết thúc xây dựng (quyết toán, bảo hành) – Điều 16 Luật Xây dựng 2025, Điều 4 Nghị định 217/2026. Dự án có thể phân kỳ đầu tư hoặc tách thành dự án thành phần, kể cả tách riêng phần bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Phân biệt dự án đầu tư xây dựng với dự án đầu tư

Ví dụ tình huống

Công ty cổ phần Minh Long được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tòa văn phòng cho thuê, được xác định là công trình cấp II, trên khu đất 4.000 m2. Đây là dự án đầu tư kinh doanh. Văn phòng làm việc cấp II trở lên thuộc danh mục công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (Phụ lục IV Nghị định 217/2026), nên Báo cáo nghiên cứu khả thi phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND tỉnh thẩm định (điểm d khoản 1 Điều 32). Thiết kế cũng phải được tổ chức tư vấn thẩm tra về an toàn công trình và phòng cháy chữa cháy trước khi thẩm định (khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025).

Giả sử đây là dự án nhóm B, không có công trình cấp I: cơ quan chuyên môn có tối đa 16 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi có kết quả thẩm định đạt, Hội đồng quản trị Minh Long ra quyết định phê duyệt dự án. Vì Báo cáo nghiên cứu khả thi đã qua cơ quan chuyên môn thẩm định, tòa nhà được miễn giấy phép xây dựng; công ty chỉ cần gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Ai phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng: dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn (do Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương hoặc đạt tiêu chí quan trọng quốc gia) hoặc có công trình thuộc Phụ lục IV (Điều 27 Luật, Điều 32 Nghị định 217/2026). Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật không phải thẩm định ở đây.
• Thiết kế sau khi dự án được duyệt: từ 01/7/2026 chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai (Điều 29); cơ quan nhà nước không còn thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở như trước.
• Điều chỉnh dự án đầu tư công chỉ trong các trường hợp ở khoản 2 Điều 28: chính sách thay đổi làm tăng tổng mức đầu tư, quy hoạch làm căn cứ thay đổi, bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, có yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn, chỉ số giá vượt dự phòng trượt giá. Dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư tự quyết định điều chỉnh.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là được xây. Đúng: đó mới là thủ tục đầu tư; còn phải lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, rồi giấy phép hoặc thông báo khởi công.
• Sai: dự án vốn tư nhân thì Nhà nước không thẩm định. Đúng: dự án có chung cư, trường học, bệnh viện, văn phòng, khách sạn từ cấp II trở lên vẫn phải qua cơ quan chuyên môn về xây dựng, nhưng chỉ về quy hoạch, hạ tầng, an toàn, phòng cháy – không thẩm định chi phí.
• Sai: Báo cáo kinh tế - kỹ thuật dùng được cho mọi dự án nhỏ theo ý chủ đầu tư. Đúng: chỉ trong các trường hợp khoản 2 Điều 23 và tiêu chí Chính phủ quy định.
• Sai: "chủ đầu tư" và "nhà đầu tư" là một. Đúng: với dự án đầu tư công, chủ đầu tư là ban quản lý dự án hoặc cơ quan được giao; nhà đầu tư là khái niệm của Luật Đầu tư.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Construction investment project là cách dịch sát và phổ biến trong bản dịch văn bản pháp luật Việt Nam. Báo cáo nghiên cứu khả thi là feasibility study report; Báo cáo kinh tế - kỹ thuật thường dịch economic-technical report. Tránh rút gọn thành "construction project" trong văn bản song ngữ – cụm này thường chỉ một công trình hay gói thầu.

Thuật ngữ liên quan

• Chủ đầu tư — chủ thể tổ chức, quản lý dự án.
• Thiết kế xây dựng — thiết kế cơ sở nằm trong Báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Giấy phép xây dựng — được miễn khi Báo cáo nghiên cứu khả thi đã qua cơ quan chuyên môn thẩm định.
• Dự án đầu tư — khái niệm rộng hơn theo Luật Đầu tư.
• Chấp thuận chủ trương đầu tư — thủ tục thường đi trước.
• Hợp đồng xây dựng — công cụ triển khai dự án.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: khoản 6 Điều 3, Điều 9, Điều 16 đến Điều 31, Điều 68 đến Điều 72, Điều 95 – hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng: Điều 4, 5, 26 đến 43, Phụ lục III, IV – hiệu lực từ 01/7/2026, thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
• Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15 (sửa đổi bởi Luật số 90/2025/QH15) – tiêu chí phân loại dự án nhóm A, B, C.
• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 – thủ tục chấp thuận chủ trương, đăng ký đầu tư.

Hỏi đáp nhanh

Hộ gia đình xây nhà ở có phải lập dự án đầu tư xây dựng không?

Không. Khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng 2025 cho phép hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ mà không lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hay Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, trừ nhà nhiều tầng nhiều căn hộ mà Luật Nhà ở yêu cầu lập dự án hoặc nhà trong khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định dự án trong bao lâu?

Theo Điều 37 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: không quá 60 ngày với dự án quan trọng quốc gia; 20–25 ngày làm việc với dự án nhóm A; 16–20 ngày làm việc với nhóm B; 12–15 ngày làm việc với nhóm C (mức cao hơn áp dụng khi có công trình cấp I trở lên). Được gia hạn một lần, không quá thời hạn ban đầu.

Dự án được thẩm định và phê duyệt rồi có cần xin giấy phép xây dựng nữa không?

Không, nếu Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và dự án đã được phê duyệt (điểm e khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025). Chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng trước khi khởi công.

Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 có phải làm lại theo luật mới không?

Không phải phê duyệt lại; chỉ các bước chưa thực hiện mới áp dụng Luật Xây dựng 2025 (khoản 1 Điều 95).