Thiết kế xây dựng

Thiết kế xây dựng là hồ sơ thể hiện giải pháp kỹ thuật, thông số, vật liệu và cấu tạo của công trình để làm căn cứ quyết định đầu tư, xin phép và thi công. Luật Xây dựng 2025 chia thành năm loại, từ thiết kế sơ bộ ở giai đoạn ý tưởng đến thiết kế bản vẽ thi công đủ chi tiết để thợ làm theo. Từ 01/7/2026, chủ đầu tư tự thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

1. Thiết kế xây dựng được thực hiện theo trình tự một bước hoặc nhiều bước. Số bước thiết kế, trình tự các bước do người quyết định đầu tư quyết định trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng hoặc chủ đầu tư quyết định khi triển khai các bước thiết kế xây dựng sau khi dự án đầu tư được phê duyệt. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật áp dụng thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công.

Khoản 1 Điều 19 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026). Khái niệm từng loại thiết kế tại khoản 10–14 Điều 3 của Luật này.

Giải nghĩa dễ hiểu

Năm loại thiết kế

• Thiết kế sơ bộ: thể hiện ý tưởng, dùng khi xin chủ trương.
• Thiết kế cơ sở: các thông số kỹ thuật chủ yếu, nằm trong Báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Thiết kế FEED (thiết kế kỹ thuật tổng thể): cho dự án có công nghệ như nhà máy, cụ thể hóa phương án công nghệ, thiết bị.
• Thiết kế kỹ thuật: đầy đủ giải pháp, thông số, vật liệu.
• Thiết kế bản vẽ thi công: đủ thông số, vật liệu, chi tiết cấu tạo để thi công.

Số bước thiết kế

Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: một bước là bản vẽ thi công; hai bước là thiết kế cơ sở (hoặc FEED, hoặc thiết kế kỹ thuật) rồi bản vẽ thi công; ba bước là thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật (hoặc FEED) rồi bản vẽ thi công; nhiều bước theo thông lệ quốc tế. Bước sau phải phù hợp thông số chủ yếu của bước trước (khoản 6 Điều 16).

Ai thẩm định, ai phê duyệt

• Thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi: cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định với dự án đầu tư công, PPP và dự án kinh doanh quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng (khoản 1 Điều 27 Luật Xây dựng 2025).
• Thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt (kỹ thuật, bản vẽ thi công): chủ đầu tư tự thẩm định, kiểm soát và phê duyệt (khoản 1 Điều 29).
• Thẩm tra bắt buộc làm cơ sở thẩm định: công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, và công trình thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy (khoản 5 Điều 26).

Phân biệt thiết kế cơ sở với thiết kế bản vẽ thi công

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Công ty CP Hưng Thịnh đầu tư khách sạn 9 tầng bằng vốn tự có. Giả sử công trình thuộc danh mục ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng: Báo cáo nghiên cứu khả thi kèm thiết kế cơ sở phải được Sở Xây dựng thẩm định. Sau khi dự án được duyệt, công ty chọn thiết kế hai bước, tự thẩm định bản vẽ thi công nhưng phải thuê đơn vị thẩm tra trước, vì khách sạn 9 tầng thuộc diện thẩm định thiết kế phòng cháy. Đến tháng 11/2026, công ty muốn bỏ một tầng hầm: đây là thay đổi giải pháp kết cấu chính, phải điều chỉnh thiết kế, thẩm định, phê duyệt lại (Điều 31) và xin điều chỉnh giấy phép vì thay đổi số tầng (điểm b khoản 1 Điều 63 Nghị định 217).

Tình huống 2. Anh Lê Minh Khoa xây nhà 2 tầng, sàn 160 m2, cao 9 m, không hầm, ở một phường của tỉnh Đồng Nai. Nhà đủ bốn tiêu chí nên anh được tự tổ chức thiết kế (điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Dù vậy, hồ sơ xin phép vẫn phải đủ bộ bản vẽ và bản cam kết an toàn cho công trình liền kề như mọi nhà khác (Điều 60 Nghị định 217).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Chuyển tiếp: hồ sơ thiết kế đang trình cơ quan chuyên môn mà đến 01/7/2026 chưa có kết quả thì bị trả lại để chủ đầu tư tự thẩm định (khoản 5 Điều 76 Nghị định 217). Thiết kế đã được cơ quan chuyên môn thẩm định theo luật cũ, khi điều chỉnh không phải trình lại cơ quan này (khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2025).
• Năng lực: chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề hạng phù hợp (khoản 1 Điều 88); nhà thầu thiết kế công trình từ cấp II phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (điểm b khoản 1 Điều 10).
• Cấm tự ý thay đổi thiết kế đã thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng an toàn, môi trường, phòng cháy (khoản 10 Điều 15 Luật). Thi công khi thiết kế chưa thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh không đúng quy định bị phạt 80–100 triệu đồng (khung tổ chức, khoản 8 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: Sở Xây dựng vẫn thẩm định bản vẽ thi công. Đúng: từ 01/7/2026 chủ đầu tư tự thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt; cơ quan nhà nước chỉ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện.
• Sai: có giấy phép rồi thì sửa thiết kế thoải mái. Đúng: đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài ở khu có quản lý kiến trúc hay phân khu chức năng chính thì phải điều chỉnh giấy phép.
• Sai: chủ đầu tư tự thẩm định thì không ai kiểm tra. Đúng: cơ quan cấp phép vẫn đối chiếu bản vẽ với hồ sơ thẩm định, thẩm duyệt phòng cháy, báo cáo thẩm tra (khoản 6 Điều 54 Nghị định 217).
• Sai: thiết kế cơ sở đủ để khởi công. Đúng: điều kiện khởi công là thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Thiết kế xây dựng nói chung là construction design hoặc design documents. Thiết kế cơ sở: basic design; thiết kế FEED giữ nguyên Front-End Engineering Design như chính Luật ghi; thiết kế kỹ thuật: technical design hoặc detailed design; thiết kế bản vẽ thi công: construction drawing design. Không đồng nhất thiết kế bản vẽ thi công với shop drawings: shop drawings là bản vẽ triển khai do nhà thầu lập để chế tạo, lắp đặt, không phải hồ sơ chủ đầu tư phê duyệt làm điều kiện khởi công.

Thuật ngữ liên quan

• Dự án đầu tư xây dựng — thiết kế cơ sở nằm trong Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án
• Chủ đầu tư — người tự thẩm định, phê duyệt thiết kế sau dự án
• Tư vấn xây dựng — nhà thầu thiết kế, thẩm tra là tư vấn xây dựng
• Giấy phép xây dựng — bản vẽ thiết kế được đóng dấu kèm giấy phép
• Thi công xây dựng — phải đúng thiết kế được duyệt
• Nhà ở riêng lẻ — ngưỡng được tự thiết kế
• Giám sát thi công — kiểm tra việc thi công đúng thiết kế

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — khoản 10–16 Điều 3; Điều 15, 19, 20, 26, 27, 29, 30, 31, 88, 95 (hiệu lực từ 01/7/2026).
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — Điều 16–25, 41–43, 60, 63, 76 (hiệu lực từ 01/7/2026).
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 10, 21 (hiệu lực từ 01/7/2026).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP — khoản 8 Điều 25 (hiệu lực từ 26/8/2026).

Hỏi đáp nhanh

Thuê vẽ thiết kế nhà phố 4 tầng có cần đơn vị có chứng chỉ không?

Có. Nhà từ 3 tầng hoặc sàn từ 250 m2 phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế (Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp (Điều 90 Luật Xây dựng 2025). Nên yêu cầu bên thiết kế ghi số chứng chỉ trên khung tên bản vẽ.

Bản vẽ xin phép và bản vẽ thi công có phải là một?

Không hẳn. Hồ sơ xin phép nhà ở chỉ cần một số bản vẽ chính (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng, đấu nối) theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bản vẽ thi công chi tiết hơn nhiều, thể hiện cốt thép, cấu tạo, điện nước. Thi công phải bám bản vẽ thi công nhưng không được vượt các thông số ghi trong giấy phép.

Thiết kế bị sai gây nứt nhà thì nhà thiết kế có phải bồi thường không?

Có, nếu giám định xác định lỗi thuộc thiết kế. Nhà thầu thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm của mình và bồi thường theo hợp đồng xây dựng; với công trình từ cấp II, khoản bồi thường có thể được chi trả từ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp mà nhà thầu thiết kế bắt buộc phải mua.