Nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là nhà ở do doanh nghiệp đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo giá thị trường — căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự trong các khu đô thị. Người mua không cần thuộc đối tượng chính sách, nhưng tiền trả trước được pháp luật kiểm soát chặt để chống chiếm dụng vốn.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giao dịch bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (khoản 2 Điều 1 Luật Nhà ở).

Giải nghĩa dễ hiểu

Ai được làm chủ đầu tư

Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn chủ sở hữu đủ theo luật (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha, 15% với dự án từ 20 ha — điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản), có năng lực, kinh nghiệm, và có đất qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất phù hợp (Điều 35, 36 Luật Nhà ở).

Bán nhà hình thành trong tương lai: bốn chốt chặn

• Đủ điều kiện mới được bán: đã khởi công, có giấy tờ đất, giấy phép xây dựng; với chung cư phải nghiệm thu xong phần móng; và cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đã trả lời bằng văn bản là đủ điều kiện (Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản).
• Cọc tối đa 5% giá bán, chỉ thu sau khi đủ điều kiện (khoản 5 Điều 23).
• Thanh toán theo tiến độ: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng kể cả cọc; trước khi bàn giao không quá 70% (bên bán có vốn đầu tư nước ngoài: 50%); trước khi người mua có giấy chứng nhận không quá 95% (Điều 25).
• Bảo lãnh ngân hàng: chủ đầu tư phải có cam kết bảo lãnh của ngân hàng và chỉ được thu tiền sau khi người mua nhận thư bảo lãnh, trừ khi người mua chọn không nhận bảo lãnh bằng văn bản (Điều 26).

Nghĩa vụ nhà ở xã hội

Tại đô thị loại đặc biệt, I, II, III, chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành quỹ đất đã có hạ tầng để xây nhà ở xã hội, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương (khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở). Từ 10/10/2025, số tiền nộp thay gồm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án cộng chi phí hạ tầng tương ứng (Nghị định 261/2025/NĐ-CP).

Phân biệt nhà ở thương mại với nhà ở do cá nhân tự xây

Ví dụ tình huống

Tháng 2/2026, anh Lý Hoàng Phúc được nhân viên môi giới mời “giữ chỗ” 200 triệu đồng cho căn hộ giá 3 tỷ đồng tại một dự án ở Đà Nẵng. Khi đó dự án mới san nền, chưa nghiệm thu phần móng, chưa có văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện bán. Khoản “giữ chỗ” này thực chất là thu tiền trái luật: chưa đủ điều kiện kinh doanh và vượt mức 5% (tối đa 150 triệu đồng). Anh Phúc có quyền đòi lại toàn bộ; chủ đầu tư có thể bị phạt 600–800 triệu đồng và buộc hoàn trả kèm lợi tức (điểm a khoản 2, điểm đ khoản 5 Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Tháng 9/2026 dự án đủ điều kiện, anh ký hợp đồng mua bán. Lộ trình hợp pháp: lần đầu trả tối đa 900 triệu đồng (30%, đã gồm cọc); trước khi nhận nhà tổng cộng không quá 2,1 tỷ đồng (70%); trước khi có giấy chứng nhận không quá 2,85 tỷ đồng (95%); 150 triệu đồng cuối trả khi nhận sổ. Chủ đầu tư phải giao thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hoặc thời hạn hai bên thỏa thuận, và chỉ được nhận tiền sau khi anh đã có thư bảo lãnh.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Không ủy quyền ký hợp đồng: chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản). Hợp đồng do sàn môi giới đứng tên ký là dấu hiệu rủi ro.
• Huy động vốn trá hình: hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư để được “ưu tiên mua” hoặc phân chia sản phẩm nhà ở là trái luật; mức phạt 200–300 triệu đồng (khoản 6 Điều 56 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).
• Bàn giao: chỉ sau khi nghiệm thu nhà và hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ; nhà bàn giao thô phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài (khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở).
• Người nước ngoài: chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án nằm trong danh mục cho phép, trong giới hạn số lượng.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: ký “phiếu giữ chỗ”, “thỏa thuận nguyên tắc” thì không bị luật cấm. Đúng: mọi khoản thu tiền trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh đều là thu tiền không đúng quy định, bất kể tên gọi.
• Sai: chủ đầu tư được thu 70% ngay khi xây xong phần thô. Đúng: các lần thu phải phù hợp tiến độ xây dựng; 70% là mức trần trước khi bàn giao, không phải mốc theo phần thô.
• Sai: nhà ở thương mại chỉ là căn hộ chung cư. Đúng: gồm cả nhà liền kề, biệt thự trong dự án.
• Sai: mua của chủ đầu tư phải công chứng hợp đồng. Đúng: khi một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, công chứng chỉ thực hiện nếu các bên yêu cầu (khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản); hợp đồng mua bán giữa hai cá nhân mới bắt buộc công chứng.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Dùng commercial housing (văn bản dịch chính thức) hoặc market-rate housing khi cần nhấn mạnh giá thị trường. Nhà hình thành trong tương lai: off-plan housing hoặc future-formed housing; bán nhà hình thành trong tương lai: off-plan sale. Không dịch “nhà ở thương mại” là commercial property, vì cụm này trong tiếng Anh chỉ văn phòng, cửa hàng — tức bất động sản không phải nhà ở.

Thuật ngữ liên quan

• Nhà ở xã hội — loại nhà có Nhà nước hỗ trợ, đối lập với nhà ở thương mại.
• Chủ đầu tư — doanh nghiệp đứng ra phát triển dự án.
• Hợp đồng mua bán căn hộ — hợp đồng điển hình khi mua nhà ở thương mại.
• Bảo lãnh ngân hàng — lớp bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.
• Đặt cọc — bị giới hạn 5% với nhà hình thành trong tương lai.
• Bàn giao nhà ở — mốc chuyển giao và giới hạn 70%.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 2 Điều 1, khoản 4 Điều 2, Điều 35–39, Điều 83.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/8/2024): Điều 9, 23–27.
• Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP: Điều 19 (tiền nộp thay quỹ đất nhà ở xã hội).
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026): Điều 56, Điều 68.

Hỏi đáp nhanh

Chủ đầu tư được thu cọc bao nhiêu khi bán căn hộ chưa xây xong?

Không quá 5% giá bán, và chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán (khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Thu cọc trước khi đủ điều kiện hoặc vượt 5% là trái luật, chủ đầu tư bị phạt 600–800 triệu đồng và buộc hoàn trả kèm lợi tức (Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Có nên đồng ý “không lấy bảo lãnh ngân hàng” để được giảm giá không?

Luật cho phép người mua chọn không nhận bảo lãnh bằng văn bản khi ký hợp đồng (khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản). Đổi lại, nếu chủ đầu tư không giao nhà, bạn mất quyền yêu cầu ngân hàng hoàn tiền thay và chỉ còn cách kiện chủ đầu tư. Với dự án mới khởi công, rủi ro này thường lớn hơn khoản giảm giá.

Bao lâu sau khi nhận nhà thì có sổ hồng?

Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà (khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023), trừ khi người mua tự làm. Người mua giữ lại tối đa 5% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp giấy chứng nhận.