Thuê mua nhà ở

Thuê mua nhà ở là hình thức người thuê mua trả trước cho bên cho thuê mua một phần giá trị nhà ở — không quá 50% giá trị hợp đồng — rồi trả phần còn lại dưới dạng tiền thuê hằng tháng trong thời hạn thỏa thuận; khi hết hạn và trả đủ thì người thuê mua có quyền sở hữu nhà ở đó. Hình thức này phổ biến nhất ở nhà ở xã hội, nhưng nhà ở thương mại cũng được cho thuê mua.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giải nghĩa dễ hiểu

Hai khoản tiền, một đích

• Khoản trả trước: tối đa 50% giá trị hợp đồng. Với nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, lần đầu không quá 30% kể cả tiền cọc; tổng số tiền trả trước không quá 50% (khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
• Tiền thuê hằng tháng: là phần giá trị còn lại chia theo thời hạn thuê mua.
• Quyền sở hữu: xác lập khi đã trả đủ và nhận nhà (khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở; khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản). Trong 50 ngày kể từ khi bên thuê mua trả đủ, bên cho thuê mua phải nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận (khoản 8 Điều 39; khoản 2 Điều 174).

Hợp đồng phải có gì thêm

Ngoài nội dung chung của hợp đồng về nhà ở, hợp đồng thuê mua phải ghi rõ quyền, nghĩa vụ của các bên về sửa chữa hư hỏng trong quá trình thuê mua (khoản 6 Điều 163). Căn hộ chung cư thì ghi thêm phần sở hữu chung, diện tích, kinh phí bảo trì như hợp đồng mua bán.

Quy tắc riêng với nhà ở xã hội

• Thời hạn trả tiền thuê mua tối thiểu 05 năm kể từ ngày ký (điểm a khoản 2 Điều 89).
• Sau khi trả đủ, 05 năm không được bán lại, trừ bán cho cơ quan quản lý nhà ở, chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá không cao hơn giá gốc (điểm b, c khoản 2 Điều 89).
• Mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội (khoản 6 Điều 88).

Phân biệt thuê mua với thuê nhà ở và mua bán trả chậm, trả dần

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Anh Đinh Công Hậu, công nhân một doanh nghiệp ở tỉnh Bắc Ninh, ký hợp đồng thuê mua căn nhà ở xã hội 55 m² giá 990 triệu đồng ngày 01/3/2026, trả trước 20% = 198 triệu, phần còn lại 792 triệu trả trong 10 năm. Nếu anh nợ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do được thỏa thuận trong hợp đồng, chủ đầu tư được chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà (điểm c khoản 2 Điều 176). Khi trả hết vào năm 2036, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp giấy cho anh trong 50 ngày; tới năm 2041 anh mới được bán theo giá thị trường.

Tình huống 2. Bà Lò Thị Xuân thuê mua căn hộ xã hội từ tháng 1/2024 với thời hạn 15 năm, qua đời tháng 8/2026 (mới được gần 3/15 thời hạn). Con trai bà đang sống cùng tại căn hộ được tiếp tục thuê mua (điểm a khoản 2 Điều 175). Nếu không ai thừa kế sống cùng, người thừa kế thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội có thể tiếp tục hợp đồng; không thuộc đối tượng thì bên cho thuê mua thu hồi nhà và hoàn lại khoản trả trước có tính lãi theo lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn (điểm b, c khoản 2 Điều 175).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Trường hợp thu hồi nhà ở xã hội thuê mua: tự ý cho thuê, bán; sai đối tượng; nợ tiền thuê từ 03 tháng; tự ý đục phá, cơi nới; dùng sai mục đích (khoản 2 Điều 176).
• Hoàn tiền khi chấm dứt: bên thuê mua đã nhận nhà phải trả nhà và được hoàn khoản nộp lần đầu, trừ các trường hợp vi phạm luật liệt kê (khoản 1 Điều 175).
• Nhà ở thương mại: chấm dứt theo thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 3 Điều 176); nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng như khi bán (Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản).
• Nhà ở thuộc tài sản công: ký và chấm dứt theo Điều 126, 127 Luật Nhà ở.

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: thuê mua là đi thuê, không bao giờ thành chủ. — Đúng: trả đủ tiền theo hợp đồng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
• Sai: thuê mua nhà ở xã hội luôn phải trả trước đúng một tỷ lệ cố định. — Đúng: Luật Nhà ở 2023 chỉ đặt trần không quá 50%; mức cụ thể ghi trong hợp đồng.
• Sai: đang thuê mua cho người khác thuê lại để có tiền trả góp. — Đúng: với nhà ở xã hội, tự ý cho thuê là căn cứ thu hồi nhà.
• Sai: thuê mua giống vay ngân hàng mua nhà. — Đúng: vay ngân hàng thì mua đứt ngay và thế chấp cho ngân hàng; thuê mua thì chưa sở hữu cho tới khi trả xong.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Bản dịch luật chính thức thường dùng lease-purchase of housing hoặc hire-purchase of houses. Ở Mỹ có rent-to-own nhưng thường gắn quyền chọn mua (lease with option to purchase), khác bản chất Việt Nam: ở đây trả đủ là đương nhiên được sở hữu, không cần thực hiện quyền chọn.

Thuật ngữ liên quan

• Nhà ở xã hội — loại nhà thuê mua phổ biến nhất.
• Cho thuê nhà ở — giao dịch dễ nhầm với thuê mua.
• Hợp đồng mua bán căn hộ — phương án sở hữu ngay.
• Quyền sở hữu nhà ở — đích cuối của thuê mua.
• Quỹ bảo trì nhà chung cư — người thuê mua căn hộ cũng nộp 2%.
• Cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chung cư — 50 ngày từ khi trả đủ.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 22 Điều 2, Điều 12, khoản 8 Điều 39, Điều 88, 89, 152, 163, 164, 167, 174, 175, 176 — hiệu lực từ 01/8/2024.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: Điều 13, 25, 26, 44.

Hỏi đáp nhanh

Thuê mua nhà ở xã hội có phải trả trước không?

Theo định nghĩa của Luật Nhà ở 2023, khoản trả trước do các bên thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng (khoản 22 Điều 2). Thời hạn trả phần còn lại với nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng (điểm a khoản 2 Điều 89).

Đang thuê mua mà muốn trả nhà thì có lấy lại tiền đã trả không?

Khi chấm dứt hợp đồng thuê mua đã nhận nhà, bên thuê mua trả lại nhà và được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ các trường hợp vi phạm như tự ý bán, cho thuê, nợ tiền thuê, đục phá nhà (khoản 1 Điều 175 Luật Nhà ở). Phần tiền thuê hằng tháng đã trả được coi là tiền thuê, không hoàn lại.

Hợp đồng thuê mua nhà ở có phải công chứng không?

Giữa cá nhân với nhau thì phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở). Thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư mà một bên là tổ chức, hoặc thuê mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc, trừ khi các bên muốn.

Người thuê mua có phải nộp 2% kinh phí bảo trì không?

Có, với căn hộ chung cư thuê mua từ chủ đầu tư: người mua, thuê mua đều phải đóng 2% giá trị căn hộ, tính riêng ngoài tiền thuê mua (khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở).