Thỏa thuận phân chia di sản

Thỏa thuận phân chia di sản là việc tất cả những người thừa kế cùng thống nhất cách chia di sản, không cần Tòa án. Thỏa thuận phải lập thành văn bản; muốn dùng để sang tên nhà đất, rút tiền, đăng ký xe thì văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực, và việc công chứng chỉ thực hiện sau 15 ngày niêm yết.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây: a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc; b) Cách thức phân chia di sản. 2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.

Điều 656 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (hiệu lực từ 01/01/2017).

Văn bản phân chia di sản đã được công chứng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Khoản 6 Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2025). Trước ngày này, Luật Công chứng 2014 gọi là "văn bản thỏa thuận phân chia di sản" (Điều 57).

Giải nghĩa dễ hiểu

Ai phải tham gia

Tất cả người thừa kế: người được di chúc chỉ định, người thừa kế theo pháp luật với phần không có di chúc, và người được hưởng phần bắt buộc theo Điều 644. Thiếu một người là văn bản có nguy cơ vô hiệu. Người từ chối nhận di sản không ký, nhưng văn bản từ chối của họ phải có trong hồ sơ.

Được thỏa thuận những gì

• Chia khác tỷ lệ luật định, thậm chí một người nhận hết, nếu những người khác đồng ý.
• Chia bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc một người nhận hiện vật và thối tiền chênh lệch cho người khác (khoản 2 Điều 660).
• Hoãn chia trong một thời hạn (Điều 661), cử người quản lý giữ di sản trong thời gian đó.
• Không được thỏa thuận trái với di chúc gây thiệt cho người được di chúc chỉ định nếu chính họ không đồng ý, và không được cắt phần của người chưa thành niên một cách bất lợi.

Thủ tục công chứng

1. Nộp hồ sơ: giấy tờ tùy thân; giấy chứng tử; di chúc (nếu có) hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, kể cả với người thuộc Điều 644; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (khoản 2 Điều 59 Luật Công chứng 2024).
2. Tổ chức công chứng niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản và nơi có bất động sản (Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP). UBND cấp xã xác nhận kết quả trong 03 ngày làm việc sau khi hết hạn.
3. Không có khiếu nại, tố cáo: các bên ký trước mặt công chứng viên. Thời gian niêm yết không tính vào thời hạn công chứng (khoản 1 Điều 45 Luật Công chứng 2024).

Di sản là bất động sản thì tổ chức công chứng phải đặt trụ sở cùng tỉnh, thành nơi có bất động sản (Điều 44 Luật Công chứng 2024). Có thể chứng thực tại UBND cấp xã nếu di sản là động sản, quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (điểm i khoản 1 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP).

Phân biệt thỏa thuận phân chia di sản với chia di sản theo bản án và hợp đồng tặng cho

Ví dụ tình huống

Ông Lương Văn Hải mất ngày 05/11/2025 tại TP. Hồ Chí Minh, không di chúc. Căn nhà là tài sản chung của ông và vợ là bà Thanh, định giá 8 tỷ đồng. Hàng thứ nhất của ông: bà Thanh và ba con — Hùng, Hà (định cư ở Canada) và Hiền.

• Một nửa căn nhà (4 tỷ đồng) là của bà Thanh; nửa còn lại là di sản, bốn người mỗi người một suất 1 tỷ đồng.
• Cả nhà thống nhất: bà Thanh nhận toàn bộ phần di sản, tức đứng tên cả căn nhà; ba con không nhận gì. Chị Hà ký văn bản ủy quyền tại Đại sứ quán Việt Nam ở Ottawa cho anh Hùng ký thay.
• Văn phòng công chứng ở TP. Hồ Chí Minh niêm yết từ 05/01 đến 19/01/2026 tại UBND phường nơi ông Hải thường trú cuối cùng, cũng là nơi có căn nhà. Ngày 26/01/2026, bốn người (chị Hà qua người được ủy quyền) ký văn bản phân chia di sản.
• Bà Thanh đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày ký (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Nhận thừa kế giữa vợ chồng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Thỏa thuận tại Tòa: khi đã khởi kiện, các bên vẫn có thể hòa giải thành; Tòa ra quyết định công nhận sự thỏa thuận, có giá trị như bản án.
• Thỏa thuận đã thực hiện trên thực tế: nếu các bên đã chia, đã điều chỉnh giấy tờ đất đai và không vi phạm quyền lợi của ai, tài sản không còn là di sản để kiện chia lại (Án lệ 24/2018/AL).
• Tách thửa: chia đất cho từng người bằng hiện vật phải đáp ứng diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa của địa phương (Điều 220 Luật Đất đai 2024); không đủ thì cùng đứng tên hoặc một người nhận đất, thối tiền.
• Người thừa kế mới xuất hiện sau khi chia: không chia lại hiện vật, những người đã nhận thanh toán bằng tiền theo tỷ lệ, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 662).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: người đã "nhường" thì không cần ký. — Đúng: người nhường phải ký văn bản phân chia (hoặc văn bản từ chối) thì thỏa thuận mới đủ người.
• Sai: công chứng ở đâu cũng được. — Đúng: di sản là bất động sản thì phải công chứng tại tổ chức trong cùng tỉnh, thành nơi có bất động sản.
• Sai: có di chúc thì không cần văn bản phân chia. — Đúng: di chúc chỉ là căn cứ; vẫn phải lập văn bản phân chia có niêm yết rồi mới đăng ký.
• Sai: mẹ còn sống thì tự đứng ra chia cho các con. — Đúng: mẹ chỉ định đoạt được phần của mình; phần di sản của cha phải được tất cả người thừa kế, kể cả mẹ, thỏa thuận.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Estate distribution agreement hoặc agreement on partition of the estate; bản đã công chứng: notarized estate distribution agreement. Dân luật Pháp gọi là "partage amiable" (chia di sản theo thỏa thuận), đối lập với "partage judiciaire" (chia theo Tòa).

Thuật ngữ liên quan

• Phân chia di sản — khái niệm chung, gồm cả chia theo Tòa
• Khai nhận di sản thừa kế — cách gọi cũ khi chỉ có một người thừa kế
• Từ chối nhận di sản — văn bản đi kèm khi có người không nhận
• Đăng ký biến động đất đai — bước tiếp theo trong 30 ngày
• Địa điểm mở thừa kế — liên quan nơi niêm yết
• Hợp đồng ủy quyền — cách ký thay của người ở xa
• Sang tên sổ đỏ — kết quả cuối cùng với nhà đất

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Điều 644, 656, 659–662 — còn hiệu lực.
• Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025), Điều 44, 45, 54, 59; sửa đổi bởi Luật số 04/2026/QH16 (hiệu lực 01/01/2027).
• Nghị định 104/2025/NĐ-CP, Điều 44; Nghị định 23/2015/NĐ-CP, Điều 5 sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 27, 133, 220; Án lệ 24/2018/AL.

Hỏi đáp nhanh

Anh em tự viết giấy chia nhà rồi cùng ký, không công chứng có được không?

Giữa các anh em, văn bản đó vẫn là thỏa thuận bằng văn bản theo Điều 656 BLDS. Nhưng không dùng được để sang tên nhà đất: cơ quan đăng ký cần văn bản phân chia di sản có công chứng hoặc chứng thực (khoản 6 Điều 59 Luật Công chứng 2024; điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Nhiều tranh chấp phát sinh chính từ những tờ giấy tay như vậy.

Có được thỏa thuận chia không đều, ví dụ để cả căn nhà cho mẹ không?

Được. Pháp luật tôn trọng thỏa thuận của những người thừa kế; người nhận ít hơn hoặc không nhận gì cần ký đồng ý trong văn bản. Lưu ý phần của người chưa thành niên: người đại diện không được thỏa thuận gây thiệt cho trẻ, công chứng viên thường từ chối nếu thấy phần của trẻ bị cắt giảm.

Một người thừa kế ở nước ngoài thì ký thế nào?

Ký văn bản tại cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự Việt Nam ở nước sở tại, hoặc lập văn bản ủy quyền cho người ở Việt Nam ký thay. Văn bản ủy quyền lập ở nước ngoài thường phải hợp pháp hóa lãnh sự (trừ trường hợp được miễn) và dịch sang tiếng Việt.

Đã công chứng văn bản phân chia mà sau đó xuất hiện người con riêng thì sao?

Người bị bỏ sót có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu (Điều 54 Luật Công chứng 2024), hoặc yêu cầu những người đã nhận thanh toán cho mình phần tương ứng bằng tiền (khoản 1 Điều 662 BLDS). Thời hiệu xác nhận quyền thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.