Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án là khoản tiền nhà đầu tư gửi vào tài khoản đứng tên cơ quan đăng ký đầu tư — hoặc nộp bảo lãnh của ngân hàng thay cho tiền — để cam kết thực hiện đúng dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất. Làm đúng thì được hoàn trả theo hai đợt kèm lãi; dự án bị chấm dứt thì phần chưa hoàn trả nộp vào ngân sách.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

Khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/3/2026); chi tiết tại Điều 26, 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Giải nghĩa dễ hiểu

Ai được miễn

Trúng đấu giá quyền sử dụng đất; trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất; được giao, thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đã ký quỹ hoặc đã góp đủ vốn theo tiến độ; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản của người khác để làm dự án; trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản (khoản 1 Điều 30). Dự án đã thực hiện hoặc được chấp thuận trước 01/7/2015 cũng không phải ký quỹ, trừ khi sau này điều chỉnh mục tiêu, tiến độ, chuyển mục đích đất (khoản 7 Điều 52).

Mức ký quỹ — lũy tiến từng phần

• Phần vốn đến 300 tỷ đồng: 3%.
• Phần trên 300 tỷ đến 1.000 tỷ đồng: 2%.
• Phần trên 1.000 tỷ đồng: 1%.

Vốn làm căn cứ không gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí công trình phải bàn giao cho Nhà nước (khoản 2, 3 Điều 27 Nghị định 96/2026). Giảm 25% cho ngành ưu đãi hoặc địa bàn khó khăn; giảm 50% cho ngành đặc biệt ưu đãi, địa bàn đặc biệt khó khăn, hoặc ngành ưu đãi tại địa bàn khó khăn. Dự án khai thác khoáng sản, hàng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt, nhà ở thương mại không được giảm (khoản 4).

Khi nào nộp, khi nào lấy lại

• Nộp: sau khi có quyết định chấp thuận nhà đầu tư (hoặc chấp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư), trước khi thực hiện phương án bồi thường — hoặc trước khi có quyết định giao, thuê đất nếu nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường.
• Hoàn đợt 1 — 50%: khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích và giấy phép xây dựng (nếu phải có).
• Hoàn đợt 2 — phần còn lại kèm lãi: khi nghiệm thu toàn bộ công trình hoặc hoàn thành dự án theo tiến độ.
• Mất: dự án bị cơ quan đăng ký chấm dứt theo khoản 2 Điều 36 thì phần chưa hoàn trả nộp ngân sách, không gồm lãi (khoản 12 Điều 27).

Phân biệt ký quỹ thực hiện dự án với ứng tiền bồi thường và bảo đảm thực hiện hợp đồng

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Công ty CP Dược phẩm Hòa Bình được chấp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tháng 5/2026 cho nhà máy vốn 1.500 tỷ đồng, trong đó 200 tỷ là tiền thuê đất. Vốn tính ký quỹ là 1.300 tỷ: 300 × 3% = 9 tỷ; 700 × 2% = 14 tỷ; 300 × 1% = 3 tỷ; cộng 26 tỷ. Sản xuất thuốc thiết yếu thuộc ngành đặc biệt ưu đãi nên giảm 50%, còn 13 tỷ đồng. Công ty đã ứng 10 tỷ tiền bồi thường, nên chỉ phải ký quỹ hoặc nộp bảo lãnh cho 3 tỷ chênh lệch.

Tình huống 2. Công ty TNHH Thép Đông Á dùng bảo lãnh của ngân hàng thay tiền ký quỹ, hiệu lực đến 31/12/2026, nhưng quên gia hạn trong khi dự án chưa xong. Nếu đến ngày cuối cùng không gia hạn và cơ quan đăng ký đầu tư không có ý kiến cho chấm dứt bảo lãnh, ngân hàng phải chuyển toàn bộ số tiền bảo lãnh vào tài khoản của cơ quan đăng ký (khoản 13 Điều 27) — công ty mang khoản nợ bắt buộc với ngân hàng.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Tài khoản: mở tại ngân hàng thương mại do nhà đầu tư chọn, đứng tên cơ quan đăng ký đầu tư; nhà đầu tư chịu phí; nhiều dự án cùng một cơ quan có thể dùng chung tài khoản (khoản 8 Điều 27).
• Dự án nhiều giai đoạn: ký quỹ, hoàn trả theo từng giai đoạn; được chuyển số dư giai đoạn trước sang giai đoạn sau.
• Chậm tiến độ khi đã ứng tiền bồi thường: phải nộp tiền ký quỹ thật, không được dùng bảo lãnh, trừ khi chậm do bất khả kháng, thủ tục hành chính hoặc thay đổi quy hoạch (điểm c khoản 7 Điều 27).
• Tăng vốn: nộp bổ sung tương ứng, trừ dự án không thuộc diện ký quỹ hoặc đã có quyết định giao, thuê đất cho toàn bộ diện tích; giảm vốn thì được hoàn tương ứng (khoản 9, 11 Điều 27).
• Thủ tục đầu tư đặc biệt: hoàn 50% khi gửi thông báo khởi công, phần còn lại khi gửi biên bản nghiệm thu (khoản 10 Điều 27).
• Thỏa thuận ký quỹ ký trước 01/3/2026 tiếp tục thực hiện; muốn chuyển sang bảo lãnh thì thỏa thuận điều chỉnh (Điều 105 Nghị định 96/2026).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: ký quỹ là một loại phí nộp cho Nhà nước. — Đúng: tiền vẫn của nhà đầu tư, được hoàn hai đợt kèm lãi nếu làm đúng.
• Sai: tính 3% trên toàn bộ tổng vốn. — Đúng: lũy tiến từng phần và loại tiền đất ra khỏi căn cứ tính.
• Sai: dự án nào cũng phải ký quỹ. — Đúng: chỉ dự án được giao, thuê, chuyển mục đích đất theo đề nghị, không thuộc năm trường hợp miễn.
• Sai: không ký quỹ thì chỉ bị phạt tiền. — Đúng: là căn cứ chấm dứt dự án (điểm e khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư).

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Thường dịch là deposit for securing project implementation hoặc gọn hơn project performance deposit; bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ là bank guarantee for the deposit obligation. Không dịch là escrow: escrow là tiền do bên thứ ba giữ hộ cho giao dịch giữa hai bên, còn ở đây tài khoản đứng tên chính cơ quan nhà nước.

Thuật ngữ liên quan

• Bảo lãnh ngân hàng — hình thức thay thế tiền ký quỹ
• Cho thuê đất — sự kiện làm phát sinh nghĩa vụ ký quỹ
• Tiến độ thực hiện dự án đầu tư — điều ký quỹ bảo đảm
• Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư — khi ký quỹ bị nộp ngân sách
• Ngành nghề ưu đãi đầu tư — căn cứ giảm 25% hoặc 50%
• Bồi thường khi thu hồi đất — tiền ứng trước được đối trừ với mức ký quỹ

Căn cứ pháp lý

• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, Điều 30, điểm e khoản 2 Điều 36, khoản 7 Điều 52 — hiệu lực từ 01/3/2026.
• Nghị định 96/2026/NĐ-CP, Điều 26, 27, 105 — hiệu lực từ 31/3/2026.

Hỏi đáp nhanh

Tiền lãi trên tài khoản ký quỹ thuộc về ai?

Thuộc nhà đầu tư nếu dự án làm đúng: đợt hoàn trả cuối gồm số tiền còn lại và tiền lãi phát sinh (điểm b khoản 9 Điều 27 Nghị định 96/2026). Nếu dự án bị chấm dứt, phần gốc chưa hoàn trả nộp ngân sách nhưng không gồm tiền lãi.

Dự án bị chậm vì chưa giải phóng mặt bằng xong thì có mất ký quỹ không?

Không nên mất. Dự án không thể tiếp tục vì bất khả kháng, vì thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước hoặc vì Nhà nước đổi quy hoạch được xem xét hoàn trả hoặc chấm dứt nghĩa vụ ký quỹ (điểm d khoản 9 Điều 27). Hãy lưu đủ văn bản chứng minh nguyên nhân chậm từ phía Nhà nước.

Có dùng bảo lãnh của công ty bảo hiểm thay tiền ký quỹ được không?

Không. Bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ phải do tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài thành lập theo pháp luật Việt Nam phát hành (khoản 1 Điều 26 Nghị định 96/2026). Thỏa thuận bảo lãnh giữa ngân hàng và nhà đầu tư theo pháp luật dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng.