Tiến độ thực hiện dự án đầu tư

Tiến độ thực hiện dự án đầu tư là lịch trình nhà đầu tư cam kết với Nhà nước: khi nào góp đủ vốn, khi nào huy động xong vốn vay, khi nào xây xong, khi nào đưa dự án vào hoạt động. Lịch này được ghi trong quyết định chấp thuận chủ trương hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và là nghĩa vụ, không phải dự kiến tham khảo.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Luật Đầu tư không có khoản định nghĩa riêng. Nội dung của tiến độ được quy định khi liệt kê nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

Tiến độ thực hiện dự án đầu tư, bao gồm: a) Tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn; b) Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư, trường hợp dự án đầu tư chia thành từng giai đoạn thì phải quy định tiến độ thực hiện từng giai đoạn.

Khoản 8 Điều 37 Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đầu tư (hiệu lực từ 31/3/2026)

Quyết định chấp thuận chủ trương còn ghi tiến độ xây dựng cơ bản, đưa công trình vào hoạt động và phương án phân kỳ đầu tư (điểm d khoản 8 Điều 34 Nghị định 96/2026). Khung pháp lý về tiến độ nằm ở Điều 31, 33, 36 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15.

Giải nghĩa dễ hiểu

Đồng hồ bắt đầu chạy từ đâu

• Dự án không xin đất: thời hạn hoạt động tính từ ngày được cấp quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận lần đầu; các mốc tiến độ ghi theo văn bản đó.
• Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích: thời hạn và tiến độ tính từ ngày có quyết định về đất.
• Có quyết định nhưng chậm bàn giao: từ ngày bàn giao đất trên thực địa (khoản 1 Điều 28 Nghị định 96/2026).

Thời gian không bị tính

Thời gian chậm do bất khả kháng, do Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất, do cơ quan nhà nước yêu cầu hoặc chậm làm thủ tục hành chính, do thay đổi quy hoạch không tính vào tiến độ (khoản 3 Điều 31 Luật Đầu tư); thời gian bị ảnh hưởng bởi thanh tra, kiểm tra cũng vậy (khoản 2 Điều 28 Nghị định 96/2026). Quy định này áp dụng cả cho dự án đã được bàn giao đất trước 01/3/2026 (khoản 10 Điều 52 Luật Đầu tư).

Giới hạn 24 tháng

Dự án đã được chấp thuận chủ trương không được lùi tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ tại văn bản chấp thuận lần đầu (khoản 4 Điều 33), trừ bảy trường hợp: (a) khắc phục bất khả kháng; (b) chậm được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích; (c) theo yêu cầu của cơ quan nhà nước hoặc do cơ quan nhà nước chậm thủ tục; (d) Nhà nước thay đổi quy hoạch; (đ) thay đổi, bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương; (e) tăng tổng vốn từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô; (g) trường hợp khác do Chính phủ quy định. Lùi quá 24 tháng trong các trường hợp được phép thì phải xin chấp thuận điều chỉnh chủ trương (điểm c khoản 3 Điều 33).

Phân biệt tiến độ thực hiện với thời hạn hoạt động của dự án

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Công ty CP Cơ khí Đông Á được chấp thuận chủ trương ngày 10/4/2026 cho nhà máy ở Tây Ninh, tiến độ: xây xong và vận hành trong 30 tháng kể từ ngày được cho thuê đất. Quyết định cho thuê đất ban hành 01/6/2026, nhưng vướng bồi thường nên ngày 01/02/2027 mới bàn giao đất trên thực địa. Tiến độ 30 tháng tính từ 01/02/2027, tức hạn vận hành là 01/8/2029; công ty không phải xin điều chỉnh chủ trương (khoản 4 Điều 28 Nghị định 96/2026), nhưng nên giữ kỹ biên bản bàn giao làm căn cứ.

Tình huống 2. Đến tháng 6/2029, Đông Á thiếu vốn, muốn lùi thêm 30 tháng. Thiếu vốn không thuộc bảy ngoại lệ, nên công ty chỉ có thể xin lùi tối đa 24 tháng, tức đến 01/8/2031. Nếu không được điều chỉnh mà quá 24 tháng kể từ mốc 01/8/2029 vẫn chưa vận hành, Sở Tài chính chấm dứt dự án sau khi có ý kiến của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh (điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 36 Luật Đầu tư); tiền ký quỹ chưa hoàn bị nộp ngân sách (khoản 12 Điều 27 Nghị định 96/2026). Về đất, chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng thì chỉ được gia hạn tối đa 24 tháng và phải nộp thêm tiền thuê đất cho thời gian gia hạn; hết hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng thì bị thu hồi không bồi thường (khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024).

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Thủ tục điều chỉnh tiến độ: theo thẩm quyền chấp thuận chủ trương (Điều 52–54 Nghị định 96/2026) hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận (Điều 56); căn cứ vào nguyên nhân chủ quan, khách quan, cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp nhận đề xuất (khoản 3 Điều 28).
• Dự án nhiều giai đoạn: tiến độ ghi theo từng giai đoạn; ký quỹ cũng nộp, hoàn theo giai đoạn (khoản 6 Điều 27 Nghị định 96/2026).
• Ký quỹ gắn tiến độ: nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường thay ký quỹ mà để chậm tiến độ thì phải nộp tiền ký quỹ, không được dùng bảo lãnh, trừ chậm do bất khả kháng, do thủ tục hành chính, do thay đổi quy hoạch (điểm c khoản 7 Điều 27).
• Báo cáo: tình hình thực hiện, trong đó có tiến độ góp vốn, được báo cáo định kỳ trên Hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư (Điều 47 Luật Đầu tư).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: tiến độ ghi trong hồ sơ chỉ là dự kiến. — Đúng: là nghĩa vụ; chậm quá giới hạn dẫn tới chấm dứt dự án và thu hồi đất.
• Sai: cứ xin là được lùi tiến độ. — Đúng: tổng mức lùi không quá 24 tháng so với lần đầu, trừ bảy trường hợp luật liệt kê.
• Sai: tiến độ tính từ ngày có quyết định chủ trương. — Đúng: dự án có đất tính từ quyết định về đất, chậm bàn giao thì từ ngày bàn giao thực địa.
• Sai: chậm do vướng bồi thường cũng phải tự gánh. — Đúng: chậm do Nhà nước chậm giao đất không tính vào tiến độ.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Investment project implementation schedule là cách dịch trong bản tiếng Anh Luật Đầu tư; tiến độ góp vốn là capital contribution schedule. Thời hạn hoạt động là operation duration hoặc term of the project — đừng dùng lẫn hai khái niệm. Gia hạn là extension.

Thuật ngữ liên quan

• Dự án đầu tư — đối tượng có tiến độ.
• Điều chỉnh dự án đầu tư — thủ tục lùi tiến độ.
• Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư — hậu quả khi chậm quá giới hạn.
• Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án — tiền bị mất nếu dự án bị chấm dứt.
• Thu hồi đất do vi phạm — chế tài đất đai khi chậm đưa đất vào sử dụng.
• Miễn trách nhiệm do bất khả kháng — căn cứ không tính thời gian chậm.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 — Điều 31, 33, 35, 36, 47, khoản 10 Điều 52; hiệu lực từ 01/3/2026.
• Nghị định 96/2026/NĐ-CP — Điều 27, 28, 34, 37, 51 đến 56; hiệu lực từ 31/3/2026.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung) — khoản 8 Điều 81; hiệu lực từ 01/8/2024.

Hỏi đáp nhanh

Chậm tiến độ do Nhà nước chậm bàn giao đất thì có phải xin điều chỉnh không?

Không phải. Thời hạn hoạt động và tiến độ được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa; thời gian ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc văn bản bàn giao là căn cứ, nhà đầu tư không phải điều chỉnh quyết định chấp thuận chủ trương hay Giấy chứng nhận (khoản 1, 4 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP). Muốn cập nhật cho rõ thì làm thủ tục điều chỉnh, với Giấy chứng nhận chỉ mất 03 ngày làm việc.

Thiếu vốn có được lùi tiến độ không?

Được trong giới hạn 24 tháng so với tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương lần đầu. Thiếu vốn không nằm trong các trường hợp được vượt giới hạn này theo khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư; chỉ khi tăng tổng vốn từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án thì mới thuộc ngoại lệ (điểm e).

Dự án chậm tiến độ có bị buộc ngừng hoạt động không?

Riêng việc không đúng tiến độ không phải căn cứ để cơ quan quản lý buộc ngừng hoạt động theo điểm đ khoản 2 Điều 35 Luật Đầu tư — điều khoản này loại trừ rõ trường hợp tiến độ. Hậu quả của chậm tiến độ là bị chấm dứt dự án khi quá 24 tháng kể từ mốc kết thúc tiến độ mà không hoàn thành và không thuộc trường hợp được điều chỉnh (điểm b khoản 2 Điều 36).