Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là việc phá dỡ nhà chung cư thuộc một trong các trường hợp phải phá dỡ theo Luật Nhà ở 2023 để xây dựng lại theo dự án và quy hoạch được duyệt, gắn với bồi thường, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng.

Định nghĩa theo văn bản pháp luật

Luật không có câu định nghĩa riêng; phạm vi áp dụng được xác định tại khoản 1 Điều 60:

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này mà xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt thì phải tuân thủ nguyên tắc quy định tại Điều này. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khoản 1 Điều 60 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Giải nghĩa dễ hiểu

Năm trường hợp phải phá dỡ (khoản 2 Điều 59)

1. Hư hỏng do cháy, nổ, không còn an toàn.
2. Hư hỏng do thiên tai, địch họa, không còn an toàn.
3. Kết cấu chịu lực chính nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập, phải di dời khẩn cấp.
4. Hư hỏng nặng, nguy hiểm cục bộ kết cấu chính kèm hạ tầng phòng cháy, cấp thoát nước, điện, giao thông nội bộ không đạt chuẩn hoặc mất an toàn.
5. Hỏng một trong các kết cấu móng, cột, tường, dầm, xà, chưa tới mức trên nhưng nằm trong khu phải cải tạo đồng bộ theo quy hoạch.

Trình tự rút gọn

Kiểm định, kết luận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Điều 61) → Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại (Điều 65) → quy hoạch chi tiết (Điều 64) → chọn chủ đầu tư (Điều 67, 68) → phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư cùng chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 69) → di dời, phá dỡ (Điều 73–75) → xây lại, bàn giao căn hộ tái định cư.

Chọn chủ đầu tư

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký, trình phương án; Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp Sở Xây dựng lấy ý kiến chủ sở hữu (khoản 8 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP). Tại Hội nghị nhà chung cư, mỗi căn hộ một phiếu, phải có ít nhất 70% tổng số đại diện chủ sở hữu tham gia, doanh nghiệp được chọn phải đạt tối thiểu 75% số người dự đồng ý; nhiều doanh nghiệp thì lấy người cao phiếu nhất nhưng phải trên 51% (khoản 6 Điều 17 Nghị định 98/2024/NĐ-CP). Không chọn được trong thời hạn thì chuyển sang đấu thầu; từ 09/02/2026 cơ quan có thẩm quyền cũng được quyết định đấu thầu khi nhà đầu tư không được toàn bộ chủ sở hữu thống nhất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP).

Bồi thường bằng hệ số k với nhà chung cư cũ

Với căn hộ trong nhà chung cư xây từ năm 1994 trở về trước, không thuộc tài sản công: tầng 1 được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng cũ; từ tầng 2 trở lên từ 1 đến 1,5 lần; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định hệ số cụ thể cho từng khu vực (điểm a, b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP). Căn tái định cư thiết kế lớn hơn diện tích sau quy đổi thì chủ sở hữu trả thêm phần chênh; nhỏ hơn thì chủ đầu tư trả tiền chênh (khoản 2 Điều 28).

Phân biệt cải tạo, xây dựng lại với bảo trì nhà chung cư

Ví dụ tình huống

Tình huống 1. Gia đình ông Bùi Văn Khang có căn hộ 32 m² tầng 1 tại một khu tập thể xây năm 1978 ở phường Kim Liên, Hà Nội. Kết luận kiểm định năm 2025 xếp tòa nhà vào diện nguy hiểm cục bộ kèm hạ tầng không đạt chuẩn. Giả sử Thành phố áp hệ số k = 1,8 cho tầng 1 ở khu vực này: diện tích được bồi thường là 32 × 1,8 = 57,6 m². Nếu phương án bố trí căn 65 m², ông Khang phải trả thêm giá trị của 7,4 m² chênh lệch; không mua phần chênh thì không được bố trí căn này mà nhận tiền thay (khoản 2 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP).

Tình huống 2. Hội nghị lựa chọn chủ đầu tư một khu 6 tòa (720 căn) ở TP. Hồ Chí Minh tháng 9/2026 có 530 đại diện tham gia (73,6% — đạt ngưỡng 70%). Doanh nghiệp A được 410 phiếu đồng ý, tức 77,4% số người dự — đạt 75%, được chọn. Nếu chỉ có 380 phiếu (71,7%) thì doanh nghiệp duy nhất này không đạt; khi đó không có doanh nghiệp nào đáp ứng và dự án chuyển sang đấu thầu theo Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ

• Ưu đãi cho chủ đầu tư: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được kinh doanh phần diện tích còn lại sau tái định cư (Điều 63 Luật Nhà ở).
• Cưỡng chế di dời: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; tổ chức thực hiện là cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư nếu được giao (khoản 10 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP) — trước 01/7/2025 việc này giao cho cấp huyện.
• Chủ sở hữu thỏa thuận chuyển nhượng đất: khi dự án chỉ có đất sử dụng chung và toàn bộ chủ sở hữu thống nhất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư được miễn thuế (khoản 11 Điều 60).
• Phá dỡ: chủ đầu tư lập phương án gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thẩm định, phê duyệt trong 30 ngày (Điều 75).

Những chỗ hay hiểu sai

• Sai: chung cư cứ đủ 50 năm là phải phá. — Đúng: căn cứ là kết luận kiểm định theo khoản 2 Điều 59, không phải tuổi nhà.
• Sai: chỉ cần một vài hộ không đồng ý là dự án đứng. — Đúng: chọn chủ đầu tư theo ngưỡng 75%; người không chấp hành quyết định di dời có thể bị cưỡng chế.
• Sai: mọi chung cư xây lại đều được nhân diện tích. — Đúng: hệ số k chỉ dành cho nhà chung cư cũ xây từ năm 1994 trở về trước.

Thuật ngữ tiếng Anh tương đương

Dịch là renovation and reconstruction of apartment buildings. Hệ số k bồi thường diện tích: area compensation coefficient (k). Ở Singapore, cơ chế bán tập thể cả khu là en bloc sale (collective sale) — chỉ nên dùng để so sánh, vì Việt Nam không bán tập thể mà tái định cư tại chỗ theo dự án.

Thuật ngữ liên quan

• Nhà chung cư — đối tượng của việc cải tạo, xây dựng lại.
• Thời hạn sở hữu nhà chung cư — vấn đề gắn với hết thời hạn sử dụng.
• Tái định cư — quyền của chủ căn hộ khi tòa nhà bị phá dỡ.
• Hội nghị nhà chung cư — nơi chọn chủ đầu tư dự án.
• Bảo trì nhà chung cư — biện pháp khi chưa tới mức phá dỡ.
• Tháo dỡ công trình — khâu kỹ thuật theo pháp luật xây dựng.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: khoản 10 Điều 2, Điều 58–75, khoản 1 Điều 155 — hiệu lực từ 01/8/2024.
• Nghị định 98/2024/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Điều 17, 18, 28 — sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực 09/02/2026).
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP: Điều 12, khoản 1 Điều 29 (chuyển nhiệm vụ cấp huyện sang cấp xã, hiệu lực 01/7/2025).

Hỏi đáp nhanh

Chung cư đã 40 năm tuổi, cư dân có tự đề nghị phá dỡ xây lại được không?

Tuổi nhà không tự nó dẫn tới phá dỡ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo kiểm định; chỉ khi kết luận kiểm định xếp vào một trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 thì tòa nhà mới vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại. Cư dân có thể kiến nghị với Ủy ban nhân dân cấp xã, Sở Xây dựng để được đưa vào diện kiểm định.

Không đồng ý với doanh nghiệp được chọn thì có bị cưỡng chế di dời không?

Có thể. Doanh nghiệp được chọn khi đạt tối thiểu 75% số đại diện chủ sở hữu dự họp đồng ý (khoản 6 Điều 17 Nghị định 98/2024/NĐ-CP). Sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt và có quyết định di dời, ai không chấp hành sẽ bị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế di dời (Điều 74 Luật Nhà ở).

Chung cư xây sau năm 1994 phải xây lại thì chủ căn hộ có được nhận diện tích lớn hơn không?

Hệ số k 1–2 lần chỉ dành cho nhà chung cư cũ (xây từ 1994 trở về trước). Với nhà chung cư khác, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây lại, hoặc nếu không đóng góp thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần của mình và chuyển quyền cho chủ đầu tư (điểm b khoản 7 Điều 70, điểm a khoản 1 Điều 72 Luật Nhà ở).

Quỹ bảo trì còn tiền thì xử lý thế nào khi tòa nhà bị phá dỡ?

Kinh phí bảo trì chưa dùng hết được dùng để hỗ trợ tái định cư hoặc chuyển vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi xây dựng lại (khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở).