Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm — một loại quyền tài sản chuyển giao được: bán cùng nhà xưởng, công trình trên đất, để thừa kế, tặng cho, cho thuê lại; người nhận được tiếp tục thuê đất trong thời hạn còn lại và kế thừa quyền, nghĩa vụ của người thuê cũ. Khái niệm mới của Luật Đất đai 2024.
Định nghĩa theo văn bản pháp luật
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024)
Giải nghĩa dễ hiểu
Vì sao luật phải tạo ra khái niệm này
Người thuê đất trả tiền hằng năm chưa trả trước cho Nhà nước khoản nào tương ứng với giá trị đất, nên không có “quyền sử dụng đất” để chuyển nhượng hay thế chấp như người thuê trả tiền một lần. Trước 2024, họ chỉ bán được tài sản trên đất; người mua được Nhà nước tiếp tục cho thuê, nhưng phần quyền thuê không được ghi nhận như một tài sản có giá. Luật Đất đai 2024 gọi tên phần quyền đó là “quyền thuê”, cho phép đi kèm tài sản khi chuyển giao — người mua bước vào đúng vị trí người thuê cũ.
Người có quyền thuê được làm gì
- Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo: bán tài sản kèm quyền thuê khi đủ điều kiện Điều 46; cho thuê tài sản và quyền thuê; thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (khoản 1 Điều 34).
- Cá nhân: ngoài các quyền trên còn được để thừa kế, tặng cho tài sản và quyền thuê, cho thuê lại quyền thuê (khoản 2 Điều 37).
- Đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất hằng năm (ngoài trường hợp kinh doanh hạ tầng khu, cụm công nghiệp) không có quyền bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản và quyền thuê (khoản 2 Điều 34).
Điều kiện để bán kèm tài sản
Điều 46 đòi hai nhóm điều kiện. Thứ nhất, về tài sản: tạo lập hợp pháp, đã đăng ký; đã hoàn thành xây dựng đúng quy hoạch chi tiết, dự án được duyệt. Từ 01/01/2026, khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 diễn đạt lại điều kiện thứ nhất: tài sản đã có giấy phép xây dựng (nếu phải xin), hoặc tạo lập không vi phạm về chuyển mục đích sử dụng đất — tức là không còn đòi tài sản phải đăng ký trước. Thứ hai, riêng khi bán kèm quyền thuê: người bán đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất (điểm b khoản 2 Điều 46). Phần chưa khấu trừ chính là giá trị kinh tế của quyền thuê; người mua được khấu trừ tiếp (khoản 3 Điều 46).
Phân biệt quyền thuê với quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần
| Tiêu chí | Quyền thuê (thuê trả tiền hằng năm) | Quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần |
|---|---|---|
| Đã trả gì cho Nhà nước | Tiền thuê từng năm, ổn định từng chu kỳ 05 năm | Toàn bộ tiền thuê cho cả thời hạn ngay từ đầu |
| Chuyển nhượng | Chỉ bán kèm tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện Điều 46 | Chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đất giao có thu tiền (Điều 33, khoản 1 Điều 37) |
| Thế chấp | Tài sản gắn liền với đất | Quyền sử dụng đất và tài sản |
| Cho thuê lại | Cá nhân: cho thuê lại quyền thuê; tổ chức: chỉ khi kinh doanh hạ tầng khu, cụm công nghiệp | Cho thuê lại quyền sử dụng đất |
| Rủi ro khi không trả tiền | Bị thu hồi đất nếu không nộp tiền thuê theo quy định (Điều 81) | Đã trả hết, không phát sinh |
Ví dụ tình huống
Tình huống 1. Công ty TNHH Cơ khí Bình An thuê 12.000 m² đất của Nhà nước tại một xã của tỉnh Thái Nguyên từ năm 2019, trả tiền hằng năm, thời hạn 50 năm, đã ứng trước 3,6 tỷ đồng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và mới được khấu trừ 1,4 tỷ. Nhà xưởng có giấy phép xây dựng, đã hoàn thành theo dự án. Tháng 9/2026 công ty bán nhà xưởng kèm quyền thuê cho Công ty cổ phần Đông Phong. Bên mua thuê tiếp đến năm 2069, được khấu trừ tiếp 2,2 tỷ đồng vào tiền thuê, và phải đăng ký biến động. Giá thỏa thuận thường gồm giá trị nhà xưởng cộng phần tiền chưa khấu trừ.
Tình huống 2. Ông Mai Văn Hòa thuê 1,5 ha đất nông nghiệp của Nhà nước ở một xã của tỉnh Đắk Lắk, trả tiền hằng năm, trồng cà phê. Ông mất tháng 3/2026. Hai con ông được thừa kế vườn cây kèm quyền thuê và được Nhà nước tiếp tục cho thuê theo mục đích đã xác định (điểm c khoản 2 Điều 37). Các con phải khai nhận di sản, đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản, và tiếp tục nộp tiền thuê hằng năm.
Áp dụng trong thực tế và ngoại lệ
- Tiền thuê hằng năm: đơn giá = tỷ lệ 0,25%–3% do UBND cấp tỉnh quy định nhân giá đất theo bảng giá và hệ số điều chỉnh (Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 50/2026/NĐ-CP); ổn định 05 năm, chu kỳ sau nếu tăng thì không vượt tổng CPI 05 năm trước đó (khoản 2 Điều 153).
- Đổi hình thức thuê: từ 01/01/2026 người thuê được chọn trả hằng năm hoặc một lần (khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15); trừ đất thuê hằng năm từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý thì không được chuyển sang trả một lần.
- Công chứng: hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê kèm quyền thuê tuân theo pháp luật dân sự, công chứng; hợp đồng cho thuê lại chỉ công chứng theo yêu cầu (điểm b khoản 3 Điều 27).
- Dự án kinh doanh hạ tầng thuê đất hằng năm bán tài sản phải đáp ứng thêm Luật Kinh doanh bất động sản (khoản 5 Điều 46).
Những chỗ hay hiểu sai
- Sai: thuê đất hằng năm thì không bán được gì. — Đúng: được bán tài sản trên đất, kèm quyền thuê khi đủ điều kiện.
- Sai: quyền thuê là quyền sử dụng đất. — Đúng: đó là quyền của người thuê theo hợp đồng với Nhà nước, phạm vi hẹp hơn, không được thế chấp riêng.
- Sai: mua lại thì được thuê mới 50 năm. — Đúng: chỉ hưởng thời hạn còn lại.
- Sai: thuê đất của doanh nghiệp, cá nhân khác (ngoài khu công nghiệp) cũng có “quyền thuê” theo Luật Đất đai. — Đúng: quan hệ đó theo pháp luật dân sự (khoản 3 Điều 34, khoản 5 Điều 37).
Thuật ngữ tiếng Anh tương đương
Có thể dịch leasehold rights under a land lease contract hoặc gọn là land lease rights. Thuê đất trả tiền hằng năm là land lease with annual rental payment, trả một lần là land lease with one-off rental payment for the entire lease term. Không dùng leasehold estate theo nghĩa thông luật, vì khái niệm đó gắn với quyền đối với đất của chủ sở hữu tư nhân.
Thuật ngữ liên quan
- Cho thuê đất — quyết định của Nhà nước làm phát sinh quyền thuê.
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất — quyền của người thuê trả tiền một lần.
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai — tiền thuê hằng năm phải nộp.
- Đăng ký biến động đất đai — bắt buộc khi bán, thừa kế quyền thuê.
- Thời hạn sử dụng đất — người nhận chỉ hưởng thời hạn còn lại.
- Thế chấp tài sản — cách vay vốn bằng công trình trên đất thuê.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024, đã được sửa đổi, bổ sung) — khoản 37 Điều 3; Điều 27, 30, 33, 34, 37, 45, 46, 81, 153.
- Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) — khoản 2 Điều 4; khoản 1 Điều 11.
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP — Điều 26, Điều 32.
Hỏi đáp nhanh
Thuê đất trả tiền hằng năm thì có thế chấp ngân hàng được không?
Được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, như nhà xưởng, công trình (điểm b khoản 1 Điều 34, điểm đ khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai). Luật không liệt kê việc thế chấp riêng quyền sử dụng đất hay quyền thuê trong trường hợp này, nên ngân hàng thường định giá chủ yếu trên công trình.
Đất thuê hằng năm còn trống, chưa xây gì thì có bán quyền thuê được không?
Không. Quyền thuê chỉ được bán cùng tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp và đã hoàn thành xây dựng theo quy hoạch, dự án được duyệt (Điều 46 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15). Đất trống không có tài sản để bán kèm.
Mua nhà xưởng trên đất thuê hằng năm thì thời hạn thuê tính lại từ đầu không?
Không. Người mua được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại (điểm c khoản 1 Điều 34, khoản 3 Điều 46). Muốn dài hơn phải xin gia hạn khi hết hạn.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.